Checkliste für den Hausbau: Tipps, Pflichten und Fallstricke für angehende Bauherren

Die Nachfrage nach neuen Bauprojekten mag zwar rückläufig sein, dennoch hegen viele junge Menschen den Wunsch, sich ein Eigenheim zu bauen. Doch besonders für Jung-Bauherren stellt diese Aufgabe eine wahre Herausforderung dar. Neben der Planung und Organisation müssen sie eine Vielzahl von Aufgaben und Pflichten berücksichtigen. Um also beim Bau keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, ist eine gründliche Vorbereitung unverzichtbar. In diesem Artikel werfen wir einen genauen Blick darauf, was einen Bauherren auszeichnet, welche Aufgaben und Pflichten er zu erfüllen hat und wie man damit umgeht, wenn das Bauvorhaben gründlich schiefgeht.

Ein Bauherr ist die zentrale Person, die sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich die Verantwortung für eine Baustelle trägt. Sie ist zuständig für alles, was auf der Baustelle passiert und trifft alle Entscheidungen zur Vorbereitung und Umsetzung des Hausbaus. Dabei besteht die Möglichkeit, einzelne Aufgaben an Firmen oder Architekten zu delegieren. Um Bauherr zu sein, müssen Sie außerdem nicht zwingend der Grundstückseigentümer sein, sollten dann aber eine entsprechende Bauberechtigung besitzen.

Aber Vorsicht: Nur weil Sie eigenverantwortlich ein Haus bauen, bedeutet das nicht, dass Sie auch automatisch der Bauherr sind. Geben Sie das Bauvorhaben nämlich an einen sogenannten Bauträger – einen Anbieter für bezugsfertige Neubauten – ab, so gelten Sie während der Bauzeit als Käufer. Dadurch haben Sie weder ein Mitspracherecht beim Bauablauf noch ein Weisungsrecht gegenüber den Handwerkern.

Grundsätzlich kann der Bauherr auch gleichzeitig der Bauleiter sein. Doch das ist nicht immer der Fall. Der Bauleiter oder die Bauleiterin müssen gesetzlich gesehen über die für seine oder ihre Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Ist das nicht der Fall, muss ein Bauleiter herangezogen werden, der die nötige Erfahrung vorweisen kann. Hinsichtlich des Umfangs der Aufgaben und der Expertise lohnt es sich also meist, einen erfahrenen Architekten oder Ingenieur zum Bauleiter zu ernennen – so sparen Sie sich vielleicht den ein oder anderen Baumangel.

Der Bauherr befasst sich hauptsächlich mit der Planung, der Ausführung und der Leitung eines Bauvorhabens. Die Wahl eines Architekten, eines Bauleiters und den jeweiligen Arbeitern und Fachkräften stehen ihm dabei in der Regel offen. Er ist in diesem Zuge auch für deren Vergütung verantwortlich. Einige der Tätigkeiten kann ein Bauherr zwar abgeben, doch trotzdem bleiben viele wichtige Pflichten übrig. 

Um den Überblick zu behalten, sollten Sie sich eine Checkliste parat legen. Am besten teilen Sie Ihre Verantwortlichkeiten in verschiedene Bauphasen ein.

Bereits bei der Planung gibt es einige Punkte, die Sie beachten sollten, um überhaupt loslegen zu können. Vergessen Sie dabei vor allem nicht diese Schritte: 

• Informationspflicht:  Sie sind verpflichtet, sich ausführlich mit dem geltenden Baurecht zu befassen. Dazu zählen sowohl bundeseinheitliche Gesetze als auch die des jeweiligen Bundeslands und der Kommune.
• Bauantrag stellen: Um ein Gebäude zu bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Das können Sie oder der von Ihnen bestimmte Bauvorlagenberechtigte bei der zuständigen Behörde erledigen. Es kann auch nötig sein, zusätzliche Unterlagen vorzulegen und die ausführenden Personen für bestimmte Positionen zu benennen.
• Verkehrssicherheit:  Das Grundstück, auf dem Sie bauen, muss so abgesichert sein, dass für niemanden eine Gefahr entsteht. Die Baustelle muss außerdem auch als solche gekennzeichnet sein. Diese Aufgabe können Sie zwar übertragen – sollte es aber zu Personen- oder Sachschäden kommen, sind Sie als Bauherr verantwortlich.
• SiGeKo: Jeder Hausbau muss durch einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator begleitet werden. Anhand eines von ihm ausgearbeiteten Sicherheits- und Gesundheitsplans ist dann der Arbeits- und Gesundheitsschutz gewährleistet.
• Baustelle erschließen: Das Haus müssen Sie zu Beginn nach Lageplan einmessen und vorbereiten. Achten Sie dabei darauf, wo die Grenzsteine des Grundstücks gelegt sind. Baustrom, Bauwasser und ein Bau-WC müssen zudem auf der Baustelle verfügbar sein.
• Meldepflichten:  Sie sollten einige Meldepflichten einhalten. Dazu gehören die Meldung des Bauvorhabens bei der zuständigen Behörde oder die vom Bauleiter unterschriebene Baubeginnanzeige.
• Abschluss von Versicherungen:  Es lohnt sich bereits im Vorhinein Versicherungen für den Schadensfall abzuschließen. Sehr wichtig ist hier vor allem eine Versicherung, die die Haftpflicht einschließt, wie die  Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht.

Wenn es dann ins Eingemachte geht und die Bauphase beginnt, gibt es auch eine Reihe von Dingen, die nicht unter den Tisch fallen sollten. Hier ein Überblick:

• Kontrollpflicht:  Sie sollten so oft wie möglich vor Ort sein und überprüfen, ob alle Vorgaben eingehalten werden und alles sicher ist.
• Mitwirkungspflicht gegenüber den Gewerken:  Sie sind auf Basis eines Zeitplans dafür verantwortlich, dass sich die Arbeiter nicht gegenseitig behindern, ausreichend Lagerplatz vorhanden ist, die nötigen Geräte zur Verfügung stehen und die Zufahrt zum Grundstück möglich ist.
• Zahlungspflicht: Bei Zusammenarbeit mit Architekten oder Bauleitern gibt es meist einen Teilzahlungsplan, den Sie einhalten müssen.
• Unfälle melden:  Geschieht ein Unfall, sollten Sie diesen unverzüglich der Baugenossenschaft melden.
• Abnahmepflicht: Alle Leistungen und Bauabschnitte müssen Sie als Bauherr kontrollieren und abnehmen. Das sollte innerhalb von 12 Werktagen passieren, sofern nichts anderes mit den Gewerken geregelt ist. Wenn Sie Mängel feststellen, müssen diese vom jeweiligen Unternehmen ausgebessert werden.
• Melden der Fertigstellung: Ist das Gebäude fertig, müssen Sie das der Bauaufsichtsbehörde übermitteln. Meist sollte die Meldung zwei Wochen vor finaler Fertigstellung geschehen. In manchen Kommunen müssen Sie auch den fertigen Rohbau melden – informieren Sie sich daher im Vorhinein.

Wenn der Hausbau abgeschlossen ist, ist man leider noch nicht ganz am Ziel angekommen. Es gibt immer noch einiges zu beachten, damit Sie Ihr Eigenheim ohne Probleme beziehen können:

• Abnahme: Nach Fertigstellung sollten Sie alle Leistungen der Handwerker abnehmen. Zusammen mit dem Architekten oder Bauträger gehen Sie alles noch einmal durch und unterzeichnen, falls alles zufriedenstellend ist. Hier kann es Sinn ergeben, sich einen Bausachverständigen für weniger offensichtliche Mängel zur Seite zu nehmen.
• Abnahme durch Behörde: Auch die Behörde muss den Neubau abnehmen und der Bezirksschornsteinfeger die Heizungsanlage freigeben.
• Grundbucheintrag: Ihre Immobilie sollte ins Grundbuch eingetragen sein – dann erst sind Sie der offizielle Besitzer.
• Gebäudeeinmessung: Für Neubauten gilt die Einmessungspflicht, weswegen Sie das neue Gebäude vermessen müssen.
• Gestaltung des Gartens: Abhängig von der Kommune gibt es auch Vorlagen für den Garten. Vorzufinden sind die Regelungen in der Baugenehmigung und dem Bebauungsplan.

Unbedingt beachten: Die konkreten Pflichten variieren je nach Bundesland, weshalb Sie sich als Bauherr immer im Vorhinein informieren sollten.

Selbst bei der besten Vorbereitung kann immer etwas schiefgehen. Und obwohl niemand gerne über negative Szenarien nachdenkt, ist es wichtig, sich auch mit möglichen Komplikationen auseinanderzusetzen. So kann es beispielsweise passieren, dass bei Ihrem Wunschhaus Baumängel auftreten oder während dem Bauprozess auf einmal der Bauträger pleitegeht.

Eine rechtliche Definition für Baumängel gibt es nicht. Nach Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) muss das jeweilige Unternehmen dem Bauherrn das Werk ohne Sach- und Rechtsmängel zur Verfügung stellen – das heißt: Das Gebäude entspricht dem abgemachten Zustand. Das kann entweder im Vertrag und der Bauleistungsbeschreibung festgehalten sein oder sich danach richten, was für Bauwerke normalerweise üblich ist.

Zu Baumängeln kann es ganz leicht kommen, wenn bei der Verarbeitung oder Vermischung von Baustoffen die Beschaffenheit in Mitleidenschaft gezogen wird. Das sind einige Baumängel, auf die Sie in jedem Fall achten sollten:

• Abdichtung beim Keller: Sie sollten immer darauf achten, dass die Arbeiten im Außenbereich korrekt durchgeführt werden. Ansonsten ist die Abdichtung des Kellers zu dünn aufgetragen und das Geschoss ist undicht.
• Deckenrandanschluss: Sie sollten sich dringend die Ränder der Geschossdecke ansehen – sie dürfen die Außenwand nämlich nicht berühren. Sonst kann es zu Verformungen und Spannungen in der Decke kommen, was zu Rissen in der Fassade führt.
• Mauerwerk: Beim Mauerwerk führen kleine Fehler zu Luftundichtigkeit. Das kann passieren, wenn die oberste Reihe der Hochlochziegel nicht abgeschlossen ist und die Dämmung darunter leidet. So kann Schimmel entstehen.
• Verformungen: Vor allem, wenn Sie Holz als Baustoff verwenden, sollten Sie auf Verformungen achten. Eine heikle Stelle ist dabei vor allem der Dachstuhl.
• Estrich: Es ist erforderlich, eine Dehnungsfuge zwischen dem Estrich und der Wand einzufügen. Wenn sie fehlt, können Temperaturschwankungen entstehen. Das Material dehnt sich aus und es können Risse an den Außenwänden entstehen.

Geben Sie die Aufgaben eines Bauherren ab und lassen einen Bauträger Ihr Haus bauen, können Sie sich viel Zeit und Nerven sparen. Das gilt allerdings nicht, wenn der Bauträger am Ende pleite geht. Anzeichen dafür sind oft, dass der Bau ohne Grund stockt oder der Bauträger um Abschläge bittet. Aber was können Sie dann unternehmen?

• Informationen suchen: Suchen Sie am besten gleich im Internet, ob es Informationen zu einer möglichen Insolvenz gibt.
• Anwalt heranziehen: Im besten Fall sehen Sie sich dann nach einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht um, der Ihnen weiterhelfen kann.
• Bauzustand feststellen: Ein Bauexperte kann Ihnen helfen, den derzeitigen Bauzustand festzustellen und welchen Wert das Grundstück samt aktuellem Bauwerk hat. Sachverständige finden Sie unter anderem bei der regional ansässigen Ingenieurskammer, der Industrie- und Handelskammer (IHK) oder der Handwerkskammer.
• Insolvenzverwalter kontaktieren: Bei einer eröffneten Insolvenz sollten Sie den Insolvenzverwalter kontaktieren. Auch der Anwalt kann diesen Kontakt herstellen. Sie müssen dann in jedem Fall dem Insolvenzverwalter die Möglichkeit geben, das Bauobjekt fertigzustellen und sollten den Abschluss des Baus nicht selbst in die Hand nehmen.
• Fertigstellungsbürgschaft: Wenn Sie im Voraus schon vorgesorgt haben und der Insolvenzverwalter die Baustelle nicht übernimmt, greift die Fertigstellungsbürgschaft. Dazu setzen Sie sich einfach mit den Bürgen – meist Bank oder Versicherung – in Verbindung.
• Eigentum erwerben: Ist die Insolvenz eröffnet, können Sie auch versuchen, das Grundstück als Eigentum zu erwerben.
• Vorbeugen: Scheuen Sie im Vertrag nicht mit Strafen, die bei Verzögerungen gezahlt werden müssen und informieren Sie sich zuvor ausführlich über den jeweiligen Bauträger.

Natürlich haben Sie als Bauherr auch Rechte, von denen Sie Gebrauch machen sollten falls nötig. Sie dürfen nicht nur selbst bestimmen, wer beim Bau beteiligt ist, sondern auch, ob Sie bestimmte Tätigkeiten selbst übernehmen wollen. Vereinbarte Termine müssen eingehalten werden – falls nicht, können Sie Schadensersatz fordern. Auch auf eine Bürgschaft oder Kaution könnten Sie bestehen. Bei der Abnahme können sie letztendlich alle Mängel von einem Sachverständigen schriftlich festhalten lassen und einzelne Bauleistungen verweigern, solange der Mangel besteht. Sollte der Mangel nach fünf Jahren nicht beseitigt sein, dürfen Sie die Beseitigung auf Kosten des Bauunternehmens selbst durchführen.

Der Bau eines Hauses ist eine komplexe Aufgabe, die sorgfältige Planung, Kontrolle und Vorbereitung erfordert. Als Jung-Bauherr sollten Sie sich mit Ihren Pflichten und Aufgaben vertraut machen, um erfolgreich und möglichst stressfrei einen reibungslosen Bauablauf zu gewährleisten.

Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten, nutzen Sie Checklisten und ziehen Sie bei Bedarf Experten zurate. Mit einer guten Vorbereitung und Kontrolle können Sie Ihr Bauprojekt erfolgreich umsetzen und Ihr Traumhaus Realität werden lassen. Ein wichtiger Aspekt zur Absicherung beim Bau eines Hauses ist übrigens die Haftung. Das gilt nicht nur für die Einhaltung von allen Pflichten, sondern auch im Hinblick auf Versicherungen. Es lohnt sich also, eine Haus- und Grundbesitzer-­Haftpflicht abzuschließen, die alle Haftpflichtrisiken als Bauherr oder des zu bebauenden Grundstücks abdeckt. Auch nach Bezug des Hauses schützt diese Versicherung Sie vor Schäden im Gebäude oder auf dem Grundstück.