Renovierung und Sanierung richtig gemacht: Mit Checkliste ins Traumhaus

In Zeiten niedriger Zinsen wird es immer schwieriger, eine geeignete Immobilie zu finden. Je mehr Leute suchen, desto genauer sollte man hinschauen. Alte Häuser können sich als Rohdiamant ent-puppen, den Käufer aber auch durchaus in den Ruin treiben. Wir zeigen, worauf es beim Kauf reno-vierungsbedürftiger Häuser ankommt.

Zukünftige, potenzielle Käufer profitieren von einer guten Vorstellungskraft. Das Talent, das Potenzial eines alten Objektes auch bei schlechtem Zustand erkennen zu können, zahlt sich nämlich aus. Lassen Sie sich also bei der Besichtigung eines Altbaus nicht von oberflächlichen Aspekten abschrecken. Nutzen Sie Ihre Fantasie und verschieben Sie gedanklich Wände, schaffen Sie neue Lichtquellen und renovieren Sie einzelne Räume einfach schon mal imaginär. Dabei ist immer erlaubt was gefällt – und den deutschen Bau- und Denkmalschutzvorschriften entspricht.

Sie mögen es modern? Wie wäre ein Zusammenspiel aus traditionellen und modernen Elementen? Rustikal finden Sie gemütlich? Dann orientieren Sie sich an der Originalbauweise und schaffen Sie eine neuartige Version. Übrigens bieten Zwangsversteigerungen mit umfangreichen Informationen eine gute Möglichkeit, Gebäude und ihren Charme besser kennenzulernen. Wer seinen Augen und der eigenen Vorstellungskraft traut, kann auch geduldig den Immobilienmarkt im Auge behalten.

Sie haben ein Schnäppchen gefunden und wollen zugreifen? Dann informieren Sie sich gut, denn häufig wird aus dem günstigen Objekt schnell ein Fass ohne Boden.

Unerfahrene Käufer sind sich gerade bei älteren Objekten oft unsicher, welche Maßnahmen auf sie zukommen (könnten). Oder wüssten Sie auf Anhieb, worin sich Renovierung, Sanierung und Modernisierung genau unterscheiden? Dachten wir uns. Und genau deswegen haben wir die folgende Übersicht für Sie zusammengestellt.

Hier ist die optische Verbesserung das erklärte Ziel und Sie müssen nur kleinere Mängel beheben. Bei einer Renovierung widmen Sie sich also hauptsächlich den sogenannten Schönheitsreparaturen. Sie sind vielleicht nicht zwingend notwendig, erhöhen aber das Wohlbefinden in den zukünftigen eigenen vier Wänden. Je nach Talent und Mut können Sie alle dazugehörigen Arbeiten selbst erledigen – und sich den Handwerker nicht nur sprichwörtlich sparen.

Typische Arbeiten beim Renovieren sind:

• Tapeten erneuern
• Wände und ggf. die Fassade neu streichen
• Bodenbeläge erneuern

Von einer Sanierung spricht man, wenn ein ernsthafter Mangel am Gebäude behoben werden muss. Auf diese Weise kann die ursprüngliche Wohnqualität wiederhergestellt werden. Leider kommen Sie hierbei kaum um einen Handwerker herum, denn die Arbeiten sind aufwändig und bedürfen in der Regel fachkundiger Hände.

Unter Sanierungsmaßnahmen versteht man folgende Arbeiten:

• Beseitigung von Schimmel
• Trockenlegung feuchter oder sogar nasser Keller
• Reparaturen an undichten Dächern oder Fassaden

Bei einer Modernisierung wird die Traumimmobilie vollumfassend auf den neuesten Stand gebracht und umgebaut. Dabei ist das erklärte Ziel oft auch die langfristige Senkung von Energie- und Wasserkosten. Auch Anpassungen an gesetzlich vorgeschriebene Brandschutzregeln gehören dazu. Mithilfe der Modernisierung können Sie Wohnkomfort und Wert des Gebäudes erhöhen. Soll heißen: Modernisieren Sie Ihr Eigenheim, können Sie bei einem späteren Verkauf meist einen (deutlich) höheren Preis erzielen.

Modernisierungsmaßnahmen auf einen Blick:

• Dämmung von Dach oder einzelnen Außenwänden zur Nutzung maximaler Energieeffizienz
• Einsetzen von Isolierglasfenstern zur Wärmedämmung
• Verlegen von neuen Fußböden
• Einbau von modernen Heizungsanlagen und Haustechnik

Gerade alte Häuser wirken für unsere Verhältnisse häufig dunkel und eng. Fenster zu klein, Decken zu niedrig und unpraktische Raumaufteilungen. Geplante Fensterflächen, lichtintensive LED-Panels, versetzte Wände und neu gezogene Decken sind dann die Maßnahmen der Wahl. Bevor Sie aller-dings loslegen, prüfen Sie, welches Werkzeug Sie brauchen. Wir haben eine Checkliste mit den grundlegenden Tools, die an keinem Werkzeuggürtel fehlen sollten:

Das kleine Werkzeug 1x1:

• Hammer
• Schraubendreher in verschiedenen Ausführungen
• ein Satz Schraubenschlüssel
• verschiedene Inbusschlüssel (ja, so wird das geschrieben!)
• Zollstock, Maßband und Co.
• Teppichmesser bzw. Cuttermesser
• Spannungsprüfer
• kleines Zangensortiment (Greif-, Rohr- sowie Kombizange)
• Wasserwaage
• Umschaltknarre
• Steckschlüsseleinsätze

Neben aller kreativen Vorstellungskraft sollte eine realistische Kostenplanung gegeben sein, denn ein altes Haus zu renovieren kann schnell ein Fass ohne Boden werden. Daher lohnt es sich für Bau-herren fast immer, vor dem Kauf einen erfahrenen Bau-Sachverständigen zu Rate ziehen, damit keinerlei Schäden oder Kosten übersehen werden. 

Schlimmstenfalls kann ein Haus nämlich beispielsweise durch Asbest- oder Schimmelbefall gänzlich unbewohnbar sein – ohne, dass der Laie etwas davon merkt. Außerdem sollten Sie prüfen (lassen), ob es zu Schäden durch Bewegungen im Erdreich kommen kann – oder ob das Haus durch Bergbau-Schächte gefährdet ist. 

Außerdem gilt: Sämtliche Leitungen sollten unbedingt kontrolliert und bestenfalls erneuert werden. Die Modernisierung einer alten und ineffizienten Heizungsanlage trägt ebenso wie eine nach-trägliche Isolierung langfristig zur Kostenersparnis bei und könnte eventuell sogar staatlich gefördert werden. 

Ein Tipp: Lassen Sie sich nicht von langen Listen mit großen Zahlen erschrecken, nutzen Sie einfach einen Renovierungsrechner im Internet für Ihr Vorhaben. So können Sie gezielt die notwendigen Arbeiten bestimmen und haben schnell und zuverlässig alle Kosten im Blick.

 Folgende Kriterien sind entscheidend für kommende Kosten:

• Alter der Immobilie
• Zustand der Wohnung
• Wohnfläche
• Auswahl zu nutzenden Materialien
• Höhe der Arbeitskosten von Handwerker und Sachverständiger
• Ihre persönlichen Ansprüche an das Endergebnis

• Dach neu eindecken: ca. 100 – 140 Euro pro m²
• Dach inklusive Dämmung neu eindecken: ca. 150 – 200 Euro pro m²
• Einbau neuer Fenster: mindestens 500 Euro – Preise richten sich nach Ausführung und Größe der Fensterfläche
• Dämmen von Geschossdecken: ca. 300 – 400 Euro pro m² Deckenfläche
• Einbau der neuen Heizungsanlage: je nach Art der Heizung 10.000 – 25.000 Euro
• Kompletterneuerung elektrischer Anlagen: ca. 70 Euro pro m² Wohnfläche
• Verputzung der Fassade: ca. 50 Euro pro m² Fassadenfläche
• Wärmedämmung der Fassade: ca. 140 Euro pro m²
• Sanierung von Abwasserleitungen: meist ab ca. 1.000 Euro pro Stockwerk
• Kellersanierung: ca. 500 Euro pro m²

Abseits der finanziellen Aspekte ist die Renovierung eins alten Hauses meistens auch sehr zeitintensiv. Handwerklich geschickte Käufer können Kosten sparen, indem sie viele Arbeiten selbst durchführen. Dafür sollte jedoch auch ein entsprechendes Zeitkontingent zur Verfügung stehen. 

Beachten Sie unbedingt, dass es gerade bei einer Sanierung oder (besonders) renovierungsbedürftigen Immobilien häufig zu unvorhergesehenen Zusatz-Baustellen kommen kann. Die Zeit bis zum Einzug sollte daher unbedingt flexibel geplant sein – eine bereits gekündigte Mietwohnung sorgt unnötigen Druck und Stress. Bedenken Sie auch Folgekosten, die durch die Instandhaltung der Immobilie entstehen. Wir hatten es ja bereits weiter oben erwähnt: Eine gute Kostenplanung sollte bereits perspektivisch ausgelegt sein.

Die energetische Sanierung ist bei Hausbesitzern in aller Munde. Energieausweise und Energieberatungen müssen ebenso bedacht werden wie der Umfang der Arbeiten. Denn eine energetische Sanierung ist umfangreich und betrifft neben Dachsanierungen und sonstigen Renovierungsarbeiten auch alle genutzten Außenanlagen des Grundstücks. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Heizung, Belüftung und Warmwasser durch gezielte bauliche Maßnahmen zu senken. Niedrigere Energiekosten durch Nutzung erneuerbarer Energien sind das angestrebte Ergebnis und ein reduzierter CO2-Ausstoß der angenehme Nebeneffekt.

Immobilienbesitzer haben dabei folgende Möglichkeiten:

• Maßnahmen zur Wärmedämmung (vor allem Außenwände, Dachdämmung, Dämmung der Kellerdecke)
• Auswechseln alter Rohre und die Ausbesserung von Rissen in der Fassade
• alte und undichte Fenster und Außentüren tauschen
• der Einbau neuer, moderner Heizkörper
• die Integration von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Gut zu wissen: Bei der energetischen Sanierung können Sie auf staatliche Unterstützung bauen. So gibt es beispielsweise bei der KfW verschiedene Fördermöglichkeiten mit zinsgünstigen Krediten und Investitionszuschüssen. Die wichtigsten Förderprogramme sind:

• KfW 151/152 – Kredit für energieeffizientes Sanieren
• KfW 430 – Investitionszuschuss für eine energieeffiziente Sanierung

KfW-Förderkredite müssen Sie immer bei Ihrem Kreditinstitut beantragen. Nutzen Sie zudem vorher unbedingt eine energetische Fachberatung, denn die ist bei der Beantragung von Fördergeldern Pflicht!

Übrigens: Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert die energetische Sanierung mit Zuschüssen für Wärmepumpen.