Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Das müssen Sie wissen

Ordentlich gestrichen, tapeziert und ohne Dübellöcher in den Wänden – so wünschen sich die meisten Mieter und Mieterinnen ihre Wohnung oder Ihr Haus, wenn sie einziehen. Und deshalb denken viele, dass sie dafür verantwortlich sind, genau diese Aufgaben auch zu übernehmen, wenn sie weiter-, also wieder ausziehen. Immerhin handelt es sich bei den genannten Schönheitsreparaturen um eher oberflächliche Renovierungsarbeiten, mit denen sich Gebrauchs- und Abnutzungsspuren entfernen lassen, die beim Wohnen und Leben in den eigenen vier Wänden zwangsläufig entstehen.

Neben dem Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken kann das Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Innentüren notwendig werden. Auch, dass die Innenseite von Fenstern und Außentüren wieder so aussehen müssen wie beim Einzug, mag mancher allein aus gutem Anstand in die Hand nehmen.

Doch während die einen Mieter oder Mieterinnen wie Heinzelmännchen durch die Wohnung flitzen, geraten die anderen in einen heftigen Streit mit dem Vermieter, weil der beim Auszug bunte Wände oder vermeintlich renovierungsbedürftige Türen moniert. Dabei ist der Grund für solche Auseinandersetzungen keineswegs die gute Kinderstube des einen oder anderen. Eher kursiert so manches Halbwissen, was die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen angeht.

Was es beim ABC der Schönheitsreparaturen zu beachten gilt, wann diese anfallen und wie Sie im Fall eines uneinsichtigen Vermieters oder einer allzu pingeligen Hausverwalterin tun können, das lesen Sie hier.

Für die allermeisten wird das Thema Schönheitsreparaturen erst kurz vorm Auszug relevant. Genau dann eben, wenn es darum geht, die Wohnung in einen möglichst makellosen Zustand (zurück) zu versetzen. Was viele nicht wissen: Einige Schönheitsreparaturen sind bereits während des bestehenden Mietverhältnisses fällig. Laut Auffassung des Bundesgerichtshofes müssen Schönheitsreparaturen immer dann ausgeführt werden, wenn die bewohnten Räume abgenutzt und unansehnlich geworden sind. 

Die Fristen, die verstreichen müssen, bis der Griff zu Farbe, Spachtel und Tapete wieder ansteht, variieren je nach Nutzungsintensität des Raumes. So sind es bei

• Küche, Bad, Dusche: 3 Jahre
• Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: 5 Jahre
• übrige Nebenräume: 7 Jahre

Bei Mietverträgen, die nach 2008 geschlossen wurden, verlängern sich diese Fristen laut Rechtsprechung in der Regel auf 5, 8 beziehungsweise 10 Jahre.

Das wichtigste direkt vorab: Enthält ihr Mietvertrag keine Klauseln zu Schönheitsreparaturen, können Sie ausziehen, ohne vorher zu renovieren.  Denn, so die gute Nachricht, Schönheitsreparaturen sind laut Gesetz grundsätzlich Sache von Vermieter oder Vermieterin. „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertrags¬gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über¬lassen und sie während der Miet¬zeit in diesem Zustand zu erhalten“, so heißt es Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Doch bevor Sie nun Pinsel und Farbe fallen lassen, sollten Sie unbedingt noch weiterlesen.

Denn nun lohnt ein Blick in den unterschriebenen Mietvertrag. Die gesetzliche Regel gilt nämlich nur, wenn nichts anderes vereinbart wurde. So können Vermieter und Vermieterinnen die Renovierungspflicht genauso wie den Winterdienst oder die Gartenpflege völlig legal auf ihre Mieter und Mieterinnen übertragen. Solche Regelungen können in Bezug auf den Einzug, das laufende Mietverhältnis oder den Auszug (oder sogar alle drei) getroffen werden. Für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit kommen so oft beide auf, also Mieter und Vermieter jeweils zur Hälfte.

Wichtig: In den letzten Jahren der Bundesgerichtshof zahlreiche mieterfreundliche Urteile gefällt und einige der bis dahin gängigen Schönheitsreparaturklauseln für ungültig erklärt. Somit wären sie zur Gänze hinfällig und es ist wieder allein der Vermieter in der Pflicht.

Die vergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes bieten bereits in vielen Fällen eine gute Argumentationshilfe für Sie als Mieter oder Mieterin. Denn die Aussichten, gegen die eindeutige Rechtslage in Sachen Renovierungspflicht anzukommen, sind auch für den härtesten Vermieter äußerst mau. Es folgen: Fünf unwirksame Klauseln, die zur Folge haben, dass Sie als Mieter oder Mieterin trotz anderslautender Vereinbarung im Mietvertrag doch nicht renovieren müssen:

Zieht man in eine Wohnung im unrenovierten Zustand und erhält dafür keine angemessene Aufwandsentschädigung, hat das zur Folge, dass man selbst keine Schönheitsreparaturen ausführen muss – ganz egal, ob während oder nach der Mietdauer.

Vorsicht ist aber auch dann geboten, wenn Ihnen hohe Ausgleichzahlungen, für die beim Einzug unrenovierte Wohnung geboten werden – so verlockend diese auch klingen mögen. Denn dass eine Wohnung bei Einzug tatsächlich Schäden hatte oder unrenoviert war, muss im Streitfall der Mieter beweisen. Zudem kann man als Laie nur selten einschätzen, ob die versprochene Entschädigungszahlung den anstehenden Arbeiten angemessen ist – oder ob man nicht doch am Ende nur draufzahlt.

Auch solche Klauseln, die dem Mietenden (zu) strenge Vorgaben bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen machen, sind in den meisten Fällen unwirksam. Im Mietvertrag darf also nicht vorgegeben sein, welche spezifischen Farbarten und -töne oder Tapetenmuster bei der Renovierung zum Einsatz kommen sollen.

Dies wird insbesondere für solche Arbeiten relevant, die noch während der Mietszeit durchgeführt werden müssten, laut Gesetz darf einem Mieter die Gestaltung der Wohnung nicht vorgeschrieben werden. Klauseln, die eine Rückgabe der Wohnung in hellen oder neutralen Tönen fordern, sind hingegen zulässig.

Erklärt sich eine Mieterin oder ein Mieter durch die Unterzeichnung des Mietvertrags damit einverstanden, anfallende Schönheitsreparaturen selbst zu übernehmen, muss es ihm gestattet sein, diese in Eigenregie auszuführen. Dementsprechend sind Klauseln, die festsetzen, dass für Renovierungsarbeiten stets ein Fachbetrieb beauftragt werden muss, in der Regel ungültig.

Dennoch müssen die Reparaturen trotz einer ungültigen "Schönheitsreparaturklausel" fachgerecht und in durchschnittlicher Qualität durchgeführt werden. Wer also ein gutes Maß an handwerklichem Geschick vorweisen kann, sollte in jedem Fall über eine eigenständige Renovierung vor oder nach der Kündigung nachdenken. Doch Vorsicht: Fehler- oder laienhafte Renovierungsarbeiten muss der Vermieter nicht akzeptieren.

Auch wenn Sie als Mieter oder Mieterin unverhältnismäßig häufig Schönheitsreparaturen durchführen sollen, stehen die Chancen gut, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag ungültig sind. Denn kürzere Fristen als die gesetzlich festgelegten müssen nicht eingehalten werden.

Doch auch wenn ein Vertrag die Renovierung stets nach Ablauf der entsprechenden Zeitspanne vorsieht, ohne den tatsächlichen Zustand der Räume zu berücksichtigen, liegt eine sogenannte starre Frist und entsprechend auf eine ungültige Klausel vor. Ausdrücke wie „spätestens“ oder „mindestens“ können ein Hinweis auf solche sein, während Begriffe wie „im Allgemeinen“ oder „regelmäßig“ in der Regel auf weiche und somit wirksame Vertragsvereinbarungen hindeuten.

Auch mit den sogenannten Quotenklauseln, wollen Vermieter gerne vermeiden, auf den Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen nach einem Mietverhältnis sitzenzubleiben. Die Quotenklauseln sollen dann in Kraft treten, wenn die Mieter bereits vor Ablauf der gesetzlich festgelegten Fristen von 3, 5 und 7 beziehungsweise 5, 8 und 10 Jahren ausziehen. Dann sollen sie dazu verpflichtet werden, eine anteilsmäßige Abstandszahlung für zukünftige Schönheitsreparaturen zu bezahlen.

Wird beispielsweise davon ausgegangen, dass die Instandsetzung von Küche, Bad und Flur nach drei Jahren 300 Euro betragen wird, versucht die Quotenklausel den Mieter bei einem „vorzeitigen“ Auszug nach zwei Jahren eine Anteilsleistung von 200 Euro zu berechnen. Solche Abgeltungsklauseln hat der BGH in seinem Urteil von 2015 für ungültig erklärt.

Sollte einer der oben beschriebenen Formulierungen auch in Ihrem Mietvertrag zu finden sein, werden sie als unwirksame Klauseln durch die vom Gesetzgeber getroffenen Regelungen ersetzt. Das bedeutet zum einen, dass Sie als Mieterin oder Mieter bereits während der Mietszeit eine Renovierung seitens der Vermietung fordern können. Und auch, dass ein Auszug aus der unrenovierten Wohnung in der Regel kein Problem darstellt.

Sollten Vermieter oder Hausverwaltung Ihren berechtigten Forderungen nicht nachkommen oder Ihre teils ebenso berechtigte Tatenlosigkeit nicht hinnehmen wollen, bleiben Sie höflich, aber bestimmt. Informieren Sie sich zur Sicherheit bei Mietervereinen oder Fachanwälten, wenn Ihr Vermieter sich weigert, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dann können Sie gegebenenfalls einen Fachbetrieb bestellen und die Rechnung durchreichen. Wichtig: Auch hier müssen natürlich die gesetzlich festgelegten Fristen eingehalten werden.

Sie ärgern sich gerade grün und blau und rot und gelb, weil Sie diesen Artikel ein wenig zu spät lesen und Ihnen bereits Kosten für Schönheitsreparaturen entstanden sind, die eigentlich gar nicht in Ihrer Verantwortung liegen? Seien Sie unbesorgt. Bereits entstandene Unkosten können ebenfalls zurückgefordert werden. Dafür bleibt Ihnen bis zu sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung Zeit, erst dann verjähren die Ansprüche.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel stellt natürlich keine Rechtsberatung dar. Mietverträge sind individuell und die denkbaren Szenarien breit gefächert. Erst die Überprüfung Ihres Mietvertrages durch Experten und Expertinnen (etwa dank einer Immobilien-Rechtschutzversicherung) oder zum Beispiel vom Mieterschutzbund, kann Ihnen Sicherheit geben.

Achso: Wie es mit dem perfekten Weg in die eigenen vier Wände klappt und welche Vorüberlegungen beim Hauskauf wichtig sind, erfahren Sie in einem Extra-Ratgeber.