Wohnungsvermietung an WG: Das müssen Vermieter beachten

Haben Sie Ihre Eigentumswohnung mit Vermietungswunsch erst einmal auf mehreren Webseiten von Immobilienanbietern veröffentlicht, dürfte bereits wenige Augenblicke später Ihr Handy nicht mehr stillstehen. Am anderen Ende: Zahllose Interessierte, die am liebsten direkt am nächsten Tag zur Besichtigung der Zimmer vorbeikommen würden. Kein Wunder, wenn man bedenkt, dass der deutsche Wohnungsmarkt in vielen Großstädten quasi einem Schlachtfeld gleicht - Mietverträge, Häuser und Wohnungen sind ein beliebtes Gut. Hoffte man im Kindesalter noch auf Legosteine und Schleich-Tiere unterm Weihnachtsbaum, würden die meisten Deutschen heute vermutlich am liebsten „bezahlbaren Wohnraum“ auf ihren Wunschzettel schreiben.

Erst einmal ein paar dieser Anrufe entgegengenommen, dürfte Ihnen als Eigentümer einer Immobilie auffallen, dass verdächtig oft die Frage aufkommt, ob die inserierte Wohnung denn eigentlich WG-geeignet sei. Die zunehmend steigende Nachfrage nach solchen Wohngemeinschaften lässt sich wohl vor allem durch die damit verbundene Kostenteilung von Betriebskosten, Internetanschluss & Co. erklären. Schließlich wird dadurch für die häufig sehr jungen Mieter Wohnraum auch in teuren Innenstadtlagen und Ballungsräumen erschwinglich.

Doch nicht nur für Studierende sind WGs eine attraktive Wohnform. Auch Berufstätige, deren Brieftasche bekanntermaßen nicht ganz so klein ist wie die der jungen Studienanfänger, leben teilweise gerne in einer WG. So liegt die Vermutung nah, dass diese Wohnkonstellation noch andere Vorteile als die bloße Aussicht auf Kosteneinsparung bietet. Viele dürften dabei vor allem an die sozialen Kontakte denken. Denn Langeweile und Einsamkeit sind in den meisten Wohngemeinschaften grundsätzlich Fremdwörter.

Deutlich wird also: Vor allem für Mieter bieten WGs eine ganze Reihe von Vorteilen. Was die Wenigsten wissen: Auf Vermieterseite drohen tatsächlich einige Fallstricke. Was Sie als vermietender Part für Ihr zukünftiges Mietverhältnis beachten müssen, können und dürfen, erfahren Sie in Hinblick auf Wohngemeinschaften bei uns!

„Eine Vermietung an Studierende verursacht nur Probleme.“ „Die Nachbarn werden sich ständig wegen zu lauter Musik beschweren.“ Mit Vorurteilen dieser Art sollten Sie rechnen, wenn Sie im Freundes- und Bekanntenkreis zum ersten Mal von Ihrem eben noch für grandios befundenen Einfall der Vermietung an eine WG berichten. Dabei beruhen viele dieser Vorurteile auf vermeintlich drohenden Problemen, die sich durch entsprechende Überlegungen mühelos vermeiden lassen.

Um sich Ärger zu ersparen, sollten Sie bei der Auswahl der Mieter und Mieterinnen für eine WG (also beispielsweise Studierende oder Auszubildende) die gleichen Anforderungen stellen, wie Berufstätige. Höchste Zeit also, Klartext zu sprechen! Der finanzielle Hintergrund zur Finanzierung der Miete sollte in jedem Fall gewährleistet sein. Besteht beispielsweise ein Anspruch auf Bafög, sind die einzelnen Mietparteien auf die Hilfe Ihrer Verwandten angewiesen oder haben sie vielleicht sogar einen Nebenjob, sodass ein Großteil der monatlichen Kosten für Miete, Nebenkosten & Co. selbst gestemmt werden können?

Zudem sollten Sie sich nach den Zukunftsplänen der einzelnen Interessenten erkundigen. Wann wäre die angestrebte Ausbildung abgeschlossen? Wie lange planen sie, in der Stadt zu bleiben – oder in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung? Und machen die Einzelnen einen reifen Eindruck, sodass den getätigten Aussagen auch tatsächlich Glauben geschenkt werden kann? Mit diesen Vorüberlegungen ist gegen die Vermietung an eine Wohngemeinschaft nichts mehr einzuwenden.

Doch wo profitieren Sie denn nun als Vermieter oder Vermieterin? Ganz einfach, zum Beispiel bei der Summe der Mieteinnahmen. Diese liegt beispielsweise bei der Vermietung an eine 3er-WG oft höher als bei einer dreiköpfigen Familie. So können bare Mehreinnahmen, sprich der ein oder andere Euro mehr pro Monat erwirtschaftet werden.

Doch wie heißt es so schön: Das Beste kommt zum Schluss. Und so würden wir gerne an dieser Stelle ganz besonders hervorheben, dass Sie sich mit der Vermietung als WG in einem Markt mit hoher Fluktuation befinden. Klingt erst einmal nicht so prickelnd? Na, wenn Sie da mal nicht zu voreilig sind! Im Umkehrschluss bedeutet das nämlich wiederum, dass Sie zudem eine ständige Nachfrage an Interessenten mit einkalkulieren können. Und so sind Nachmieter häufig sehr schnell gefunden. Auch wenn Ihre Immobilie also schon etwas in die Jahre gekommen sein sollte, müssen Sie sich um eine lückenlose Vermietung meist nicht sorgen, wenn Sie einzelne WG-Zimmer vermieten.

Doch Vorsicht, mit der Vermietung an eine WG geht zwar eine ganze Reihe an Vorteilen einher. Sie bedarf allerdings vermutlich auch einer etwas intensiveren Planung als Ihre bisherigen Mietverhältnisse. Denn wenn mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam beziehen möchten, liegt es an Ihnen als vermietender Part, unterschiedliche vertragliche Optionen mietrechtlich genauestens zu prüfen.

Was bedeutet nachhaltiges Wohnen? Lesen Sie darüber mehr in einem weiteren Ratgeber!

Eine sinnvolle Gestaltung des Mietvertrages an die WG-Mitglieder ist allerdings nicht nur für Vermieter und Vermieterinnen vorteilhaft, weil sie so im Fall der Fälle bei Schäden & Co. abgesichert sind. Auch kann so ein sinnvolles vertragliches Konstrukt einen Rahmen für die Wohngemeinschaft schaffen. So sind Spielregeln und Verantwortlichkeiten bereits von Beginn des Mietverhältnisses an klar definiert. Na, dann wollen wir uns mal die einzelnen Optionen genauer ansehen!

In unserem ersten angeführten Szenario sollen alle Interessenten zum Hauptmieter werden. Konkret bedeutet das, dass alle Personen gemeinsam einen Vertrag mit Ihnen als Vermieter unterzeichnen. Die einzelnen Parteien sind dann gleich gewichtete und somit auch gleich zu behandelnde Vertragspartner. Bei der Betrachtung der Vorteile lässt sich zum Beispiel an die jährliche Betriebskostenabrechnung denken – hier muss künftig nur eine pro Haushalt (sprich pro WG) gestellt werden. Das erspart damit Arbeit.

Ein weiterer Vorteil: Das eben noch von Ihren Freunden und Bekannten angedrohte finanzielle Fiasko ist minimiert. Denn bei Mietrückständen können Sie gegen alle Mieter und Mieterinnen gleichzeitig vorgehen oder sogar jede der einzelnen Parteien (Sie können hier einfach die Person mit der besten Bonität heranziehen) wegen der vollen Forderung in Anspruch nehmen. Da also alle der Vertragspartner als Gesamtschuldner haften, wird ein finanzieller Totalausfall eher unwahrscheinlich. Vielmehr bedeutet dieses Vertragskonzept für Vermieter und Vermieterinnen maximale Sicherheit.

Da eine solche vertragliche Konstruktion allerdings eher weniger flexibel ist, ergibt sich natürlich auch der ein oder andere Nachteil. Zum einen müssen sämtliche Vertragspartner bei Vertragsänderungen – und somit eben auch einer Kündigung – zustimmen. Zudem muss eine Kündigung ganzheitlich, also an alle Einzelpersonen ausgesprochen werden. Dass eine Person die WG verlässt und dafür eine andere einzieht, ist somit schwierig. Schwierig ja, doch nicht unmöglich. Denn für einen Mieterwechsel kann (und sollte) die Option einer Nachmieterregelung eingeräumt werden. Dabei sollten Sie auch die Zustimmung zu einem möglichen Mit-Mieter als Voraussetzung vertraglich festhalten und sich somit ein Veto-Recht vorbehalten.

In unserem zweiten Szenario bekommen alle mietenden Parteien, ob nun Student, Auszubildender oder Berufstätiger, Einzelverträge. Somit wird die entsprechende Immobilie nicht als Ganzes vermietet, sondern vielmehr die einzelnen, eigenständigen Räume. Das Recht zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen wie Küche und Badezimmern wird wiederum mietvertraglich festgehalten. Vorteile ergeben sich für Sie als Vermieter dadurch, dass Sie künftig über jedes Zimmer und somit auch über jeden Ein- und Auszug allein entscheiden können. Zudem haften jeder Mieter und jede Mieterin für den jeweiligen Anteil bestehend aus Miete und Betriebskosten. Somit erleiden Sie auch keinen finanziellen Totalausfall, sprich kein Ausbleiben der gesamten Miete bei Zahlungsunfähigkeit Einzelner.

Trotz der Reihe an Vorteilen ist diese Variante in Summe nicht sonderlich beliebt und wenig verbreitet. Ein Grund hierfür ist, dass mit der Suche eines Nachmieters für Sie als Vermieter natürlich einiges an Mehraufwand anfällt – bei einem Makler sogar kräftig Geld. Apropos Mehraufwand. Auch Wohnungsübergaben und -rücknahmen müssen einzeln durchgeführt und jährlich einzelne Betriebskostenabrechnungen erstellt werden. Ein weiterer Minuspunkt: Die wenigsten Wohngemeinschaften sind Zweck-WGs, bei denen es egal ist, wer nebenan wohnt. Viele bevorzugen, selbst auf die Suche nach dem neusten WG-Zuwachs gehen zu können oder wünschen sich zumindest ein Mitspracherecht seitens des Vermieters.

Stattdessen besonderer Beliebtheit, weil unkompliziert, erfreut sich die dritte mögliche Option der Vertragsgestaltung mit den Bewohnern. Hier tritt eine einzelne Person als Vertragspartner auf und übernimmt als Hauptmieter die alleinige Verantwortung für die Immobilie. Zudem wird ihm das Recht eingeräumt, die Wohnung an weitere WG-Mitbewohner unterzuvermieten. Dabei sollten Sie als Vermieter darauf achten, ein Mitsprache- oder Vetorecht vertraglich festzuhalten. Da diese Regelung gesetzlich etwas reglementiert ist, dürfen Sie mögliche Untervermieter jedoch nicht einfach grundlos ablehnen.

Der Hauptmieter schuldet Ihnen als Vertragspartner die monatliche Miete. Dieser wiederum bekommt die einzelnen Anteile der Miete von den Untermietern und Untermieterinnen. Sollte eine dieser Zahlungen ausbleiben, liegt das in der Verantwortung des Hauptmieters, da die vollständige Miete natürlich trotzdem fristgerecht gezahlt werden muss.

Für Sie als Vermieter bedeutet diese vertragliche Umsetzung also den geringsten Verwaltungsaufwand. Jedoch steht Ihnen im Gegensatz zu den zuvor ausgeführten Varianten nur ein Schuldner in Haftungsfragen zur Verfügung, wenn es doch zum gesamtheitlichen Zahlungsausfall kommen sollte. Um zu entscheiden, ob dieses Konzept das richtige für Sie ist, müssen also Flexibilität gegen Risiko abgewägt werden.

Doch Vorsicht! Die Realität zeigt, dass Mieter und Mieterinnen nicht selten auf eigene Faust und somit ohne das Wissen Ihres Vermieters handeln. Hier lässt Sie der Gesetzgeber jedoch nicht im Regen stehen. Sollten Sie bemerken, dass Ihr Mieter ohne Ihre vorherige Zustimmung eine Wohngemeinschaft gegründet hat, kann dies ein berechtigter Grund für eine fristlose Kündigung sein.

Doch Schluss mit den Horrorszenarien – Sie haben wie so oft im Leben die Qual der Wahl. Um zu entscheiden, ob für die Vermietung Ihrer Immobilie eine WG infrage kommt, bedarf es intensiver Überlegung statt aus-dem-Bauch-heraus-Entscheidungen oder Münzwürfen. Dank dieses Beitrags dürfte Ihnen die Entscheidung jedoch nicht mehr ganz so schwerfallen, hoffen wir!