Immobilie als Altersvorsorge: Wann lohnt es sich?

Weiter mieten oder doch lieber kaufen? In Zeiten von niedrigen Bauzinsen und stetig steigenden Immobilienpreisen stellen sich gerade viele junge Menschen diese Frage. Schließlich verspricht eine eigene Immobilie neben der Unabhängigkeit vom Vermieter häufig auch eine rentable Altersvorsorge. Und für viele ist es auch einfach ein schöner Gedanke, als Eigentümer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung die Kinder großzuziehen.

Jedoch zahlt sich ein Haus- oder Wohnungskauf bei den aktuellen Preisen nicht immer aus. Faktoren wie hohe Instandhaltungskosten, die eigene finanzielle Lage oder eine unsichere Zukunftsplanung können – wenn es schlecht läuft – dazu führen, dass aus der vermeintlich sicheren Vorsorge eine kostspielige Fehlinvestition wird.

Ob ein Immobilienkauf für Sie in Frage kommt, oder es doch bei den monatlichen Zahlungen an den Vermieter bleibt, muss dabei also im Einzelfall entschieden werden. Deshalb zeigen wir, was Sie bei der Wahl zwischen Mieten oder Kaufen beachten müssen – und wie Sie auch ohne Immobilie sicher für das Alter vorsorgen können.

Nicht nur finanzielle Aspekte spielen bei der Entscheidung zwischen Kaufen oder Mieten eine große Rolle. Im ersten Schritt sollten Sie sich daher über Ihre private und berufliche Zukunftsplanung im Klaren sein. Schließlich ist der Kauf einer Immobilie eine Entscheidung, die langfristig Einfluss auf Ihr Leben hat.

Deshalb sollten Sie sich sicher sein, wohin Ihr zukünftiger Weg überhaupt geht. Besonders in jungen Jahren sind Beruf und Privates oft noch nicht so ganz in trockenen Tüchern, sodass sich etwa ein Umzug in eine andere Stadt nicht völlig ausschließen lässt. In diesem Fall lohnt sich der Immobilienkauf zur Selbstnutzung oft eher nicht. Ein Wiederverkauf nach kurzer Zeit ist nämlich in der Regel mit Verlusten verbunden. Das liegt unter anderen an den Kaufnebenkosten für das Haus (oder die Wohnung), die nach kurzer Zeit meist durch eine mögliche Wertsteigerung noch nicht amortisiert werden konnten.

Auch wenn Sie Ihre Immobilie im Falle eines Umzugs vermieten möchten, sind Sie zudem weiterhin an diese gebunden. Schließlich sind Sie als Vermieter für die Instandhaltung des Wohnraums und andere Belange der Mieter zuständig. Das kann sich zwar durch den potenziellen „Zusatzverdienst“ lohnen, ist aber immer mit einem Mehraufwand verbunden. Sie sollten also auch in diesem Falle genau durchrechnen und abwägen.

Möchten Sie sich jedoch sowohl beruflich als auch privat an einem festen Ort niederlassen, kommt der Immobilienkauf eher für Sie in Frage. Die Finanzierung der eigenen vier Wände können Sie dann längerfristig planen und damit über viele Jahre hinweg Vermögen aufbauen. Allerdings sollten hierbei unbedingt die entscheidenden finanziellen Faktoren – allen voran der Kaufpreis – stimmen.

Es schadet zudem auch nicht, wenn Sie sich neben Ihren eigenen Zukunftsplänen auch über Ihre Vorlieben beim Wohnen ganz genau bewusst sind. Beide Möglichkeiten – Kaufen und Mieten – gehen nämlich mit Vor- und Nachteilen einher, die je nach Typ abgewogen werden müssen.

• Wer kauft, kann zwar ein Haus oder eine Wohnung sein Eigentum nennen. Gleichzeitig kommen jedoch (hohe) Kreditschulden auf Sie zu. Das ist sowohl eine finanzielle als auch psychische Belastung, die nicht jeder gut wegstecken kann. Ebenso müssen Immobilieneigentümer bereit sein, regelmäßige Arbeit in die eigenen vier Wände zu investieren. Schließlich ist man für die Instandhaltung selbst verantwortlich. Der klare Vorteil eines Eigenheims ist jedoch der Vermögensaufbau, mit dem Sie unter den richtigen Bedingungen eine sichere Altersvorsorge bilden.
• Mieter müssen hingegen nicht mit unerwarteten Kosten durch Reparaturen rechnen. Schließlich ist hierfür der Vermieter verantwortlich. Auch die Kreditlast und somit die regelmäßigen Tilgungen für das Wohneigentum bleibt ihnen erspart. Allerdings bauen sie durch die monatlichen Mietzahlungen kein Vermögen wie bei einem Hauskauf auf, sodass andere Vorsorgemöglichkeiten nötig sind. Außerdem müssen Sie auch im Ruhestand weiter Miete zahlen, was eine finanzielle Belastung darstellt. Haben Sie dagegen eine Eigentumswohnung oder ähnliches erworben, so ist die im Regelfall bis zum Eintritt in den Ruhestand abgezahlt. Spätestens dann können Sie daraus auch im Alter einen zusätzlichen finanziellen Vorsprung ziehen, da regelmäßige Kosten für Miete entfallen.

Wer sich mit den Vor- und Nachteilen beider Optionen anfreunden kann, sollte die finanziellen Umstände entscheiden lassen. Ob der Hauskauf tatsächlich eine rentable und sichere Vorsorgemöglichkeit bietet, hängt stark von Preis und Lage der Immobilie sowie den eigenen Finanzen ab. Sprechen die Faktoren bei Ihnen gegen den Kauf, könnten Sie als Mieter mit alternativen Sparmaßnahmen bei der Altersvorsorge die Nase vorne haben. 

Um das herauszufinden, sollten Sie vor allem die folgenden drei Aspekte berücksichtigen:
 

Ob sich der Haus- oder Wohnungskauf lohnt, hängt unter anderem vom Kaufpreis ab. Besonders in Großstädten wie München oder Stuttgart steigen die Preise rasant an, sodass überteuerte Immobilienangebote jedem Interessenten unterkommen können.

Um nach dem Kauf nicht an zu hohe monatliche Kreditzahlungen gebunden zu sein, sollten Sie deshalb beim Preis ganz genau hinschauen. Orientierung bietet eine einfache Rechnung als Faustformel, die Kaufpreis und typische Mietpreise Ihrer Immobilie gegenüberstellt und so zeigt, ob Kaufen oder Mieten in Ihrem Fall günstiger wäre. Wie das genau funktioniert, verraten wir Ihnen in den nächsten Zeilen.

Wenn Sie den Kaufpreis einer Immobilie bereits erfahren haben, erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Mietpreis. Können Sie diesen nicht in Erfahrung bringen, sollten Sie die Kaltmiete eines ähnlichen Objekts zum Vergleich heranziehen. Das bedeutet: Die Immobilien sollten die gleiche Größe, gleiche Lage sowie den gleichen Zustand haben.

Oder als Rechenbeispiel: Angenommen, der Kaufpreis der Immobilie beträgt 360.000 Euro, während für die jährliche Kaltmiete 18.000 Euro anfallen. Teilt man nun den Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete, also 360.000 durch 18.000, zeigt sich der Faktor 20. Hätte die jährliche Kaltmiete hingegen bei 12.000 Euro gelegen, würde bei der Rechnung der Faktor 30 entstehen.

Die Faustregel: Liegt der Faktor über 25, ist der Kaufpreis in Relation zur Kaltmiete eher teuer. Dann sind andere Geldanlagen oder eine Miete in der Regel die bessere Option. Bis zu dem Faktor 20 haben Sie im Vergleich zur Miete hingegen eine günstige Kaufimmobilie ausgewählt. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, steht einem Kauf in der Regel nichts im Wege.

Zwar wird ein Großteil der Immobilienkäufe mit einem Baukredit finanziert. Ein Startkapital sollte bei den Käufern dennoch vorhanden sein. Denn beim Kauf fallen nicht nur Notarkosten und oft auch Grunderwerbssteuer an. Auch die Maklerprovision kommt in der Regel hinzu. Das Ganze nennt sich dann Kaufnebenkosten. Für diese Faktoren sollten Sie – je nach Region – etwa fünf bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises einplanen, die Sie zusätzlich aus eigener Tasche zahlen müssen.

Auch für die Finanzierung sollte dann noch Eigenkapital vorhanden sein. Denn wer zum Kaufzeitpunkt nur einen geringen Anteil aus dem eigenen Kapital beisteuert, muss beim Abschluss des Baukredits mit einem höheren Zinssatz rechnen. Deshalb sollten Sie etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises bereits aus eigenen Mitteln zu bezahlen (können), um die Zinsen so niedrig wie möglich zu halten.

Wenn Ihnen das nicht möglich ist, ist in der Regel ein Mietverhältnis – zumindest vorerst – die bessere Wahl.

Wer mit einer Immobilie für den Lebensabend vorsorgen will, sollte auch die voraussichtliche Wertentwicklung des Hauses oder der Wohnung im Blick behalten. Hierfür sind vor allem die folgenden Faktoren relevant:

• Lage der Immobilie
• Wohnmarktsituation
• Bevölkerungsentwicklung

Sind die Prognosen für den gewählten Standort positiv, können Sie damit rechnen, das Haus oder die Wohnung auch noch bei Renteneintritt für einen angemessenen Preis verkaufen oder vermieten zu können. Sprechen die Faktoren nicht für eine Wertsteigerung der Immobilie, sinken die möglichen Preise für Verkauf oder Vermietung, sodass andere Vorsorgemöglichkeiten rentabler sein können.

Wie gesagt: Eine Immobilie kann unter den richtigen Bedingungen als rentable und sichere Altersvorsorge dienen. Das liegt nicht nur an der voraussichtlichen Mietsteigerung, sondern auch daran, dass Sie im Alter keine Mietzahlungen mehr leisten müssen. Sprechen die eigenen Finanzen sowie die Rahmenbedingungen des Hauses oder der Wohnung gegen einen Kauf, ist jedoch ein Mietverhältnis in Kombination mit anderen Vorsorgemöglichkeiten oft die bessere Wahl.

Dafür sollten sich aber auch Mieter möglichst früh mit einer passenden Geldanlage auseinandersetzen. Das Anlegen auf einem Sparkonto ist zwar (theoretisch) eine relativ sichere Möglichkeit, Geld für das Rentenalter anzusparen. Gleichzeitig haben Sie hierbei aber nicht die Möglichkeit, Rendite aus dem Ersparten zu erzielen und dieses somit bis zum Alter wachsen zu lassen. Eine rentablere und langfristig sicherere Vorsorgemöglichkeit bieten etwa fondsgebundene Rentenversicherungen. Hier wird Ihr Erspartes in verschiedene Anlagen investiert – und somit langfristig Rendite erzeugt.

Ein weiterer Vorteil dabei: Sie können selbst entscheiden, in welche Fonds Sie anlegen möchten und somit auswählen, wohin Ihr Geld fließt. Besonders nachhaltige Rentenversicherungen sind hier mit Blick auf die Zukunft hoch im Kurs. Fonds wie Blue Invest von Pangaea Life verbinden dabei sogar eine rentable Altersvorsorge mit nachhaltigen Investitionszielen und sind damit eine echte Alternative für alle, die ihren Lebensabend nicht mit einer Immobilie finanzieren können oder möchten.