Wert einer Immobilie ermitteln: ABC der Immobilien­bewertung

Die Zeiten günstiger Zinsbindung sind vorerst vorbei. Wer nun mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu veräußern, muss sich zwangsläufig auch mit dem Thema der Immobilienbewertung befassen. Ist die Entscheidung erst einmal gefallen, das Eigenheim zu verkaufen, steht zunächst eine grundlegende Immobilienbewertung an. Hierdurch wird der Marktwert der Immobilie ermittelt. 

Bei einem Immobilienverkauf dient die Wertermittlung als Entscheidungshilfe und Richtwert zum Festlegen eines realistischen Verkaufspreises. Sie ist zudem auch eine Absicherung für die beteiligten Parteien, dass die Immobilie nicht über oder unter Wert gekauft oder verkauft wird. Immobilienbewertungen kommen zudem natürlich auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen zum Einsatz.

Es gibt diverse Möglichkeiten, das eigene Haus professionell auf den Marktwert (oder einen der anderen Wertbegriffe) hin prüfen zu lassen. Welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Methoden mit sich bringen, erfahren Sie heute bei uns.

Gleich vorweg: Professionelle Gutachter ermitteln den Wert einer Immobilie immer über eines von drei normierten Bewertungsverfahren. Das zu verwendende Verfahren wird dabei maßgeblich dadurch bestimmt, wie die zu bewertende Immobilie in Zukunft genutzt werden soll.

Folgende drei Verfahren kommen zur Anwendung:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Grundsätzlich sollte man bei der Wahl des geeigneten Verfahrens immer auch individuelle Faktoren wie Zweck der Bewertung, Art und Zustand der Immobilie sowie die vorhandenen Marktbedingungen berücksichtigen. In der Praxis werden oft auch Kombinationen der verschiedenen Verfahren angewendet, um eine möglichst präzise Schätzung des Immobilienwertes zu erzielen.

Das Vergleichswertverfahren basiert auf einem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Dabei werden Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung verglichen und auf Basis dieser Vergleichswerte eine Schätzung des Marktwertes der zu bewertenden Immobilie vorgenommen.

Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von "normalen" Grundstücken und Einfamilienhäusern in eher städtischen Lagen. Denn hier kommt es in der Regel auch häufiger vor, dass vergleichbare Objekte den Besitzer oder die Besitzerin wechseln.

Das Sachwertverfahren berücksichtigt den aktuellen Neubauwert der zu bewertenden Immobilie und zieht davon den Wertverlust durch Alterung und Abnutzung ab. Darüber hinaus werden auch der Bodenwert sowie mögliche Wertsteigerungen durch Renovierungen oder Modernisierungen berücksichtigt.

Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von Wohn- und Geschäftsimmobilien sowie für Industrie- und Gewerbeobjekte, für die es nur wenige oder gar keine Vergleichsobjekte gibt. Das heißt: Je außergewöhnlicher Ihr Haus ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass das Sachwertverfahren für Sie die beste Option zur Wertermittlung darstellt.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien eingesetzt. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand der erwarteten zukünftigen Erträge, die aus der Vermietung oder Verpachtung der Immobilie erzielt werden können, ermittelt. Berücksichtigt werden hierbei auch Faktoren wie Mietentwicklung, Instandhaltungskosten und Leerstandsrisiko.

Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern sowie von Gewerbeimmobilien.

Eine professionelle Bewertung ist schon alleine deshalb ratsam, weil sich Immobilienpreise stetig verändern. Ob sie jedoch grundsätzlich durch einen Gutachter erfolgen muss, ist eine andere Frage. Fest steht jedoch: Den Preis nur grob selbst zu schätzen ist keine sinnvolle Alternative. Denn wenn emotionale Einflüsse beim Immobilienverkauf eine Rolle spielen, ist eine objektive Bewertung "in Eigenregie" eher unwahrscheinlich. Laien kennen sich zudem im Bereich der Wertentwicklung von Immobilien ebenfalls nicht hinreichend aus. Hier können die Kenntnisse von Sachverständigen oder bewährten Online-Tools wie dem Immobilienwert-Rechner der Bayerischen helfen. Die Bewertung durch einen professionellen Gutachter oder gar einen vereidigten Sachverständigen ist in den meisten Fällen jedoch eher "nice to have". Jedenfalls dann, wenn man beim Verkauf der Immobilie ohnehin auf die Dienste eines Immobilienmaklers zurückgreift.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, müssen verschiedene Einflussfaktoren berücksichtigt werden - ganz gleich, für welches Bewertungsverfahren oder welche Kombination der drei man sich entscheidet. Wichtig: Einige dieser individuellen Faktoren können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen und sollten bei einer Wertermittlung daher sorgfältig geprüft werden.

Den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat für gewöhnlich die Lage. Neben der sogenannten Makrolage (Region, Stadt, Stadtteil) beeinflusst auch die Mikrolage (etwa die direkte Nachbarschaft) den Wert einer Immobilie. Hierbei sollten verkaufswillige Immobilienbesitzer die folgenden Parameter unbedingt im Blick haben:

• Preisentwicklung
• Distanz zu Schulen, Ärzten etc.
• Verkehrsanbindung
• Kulturangebote
• Lärmbelästigung

Der Zustand einer Immobilie spielt bei der Wertermittlung neben der Lage ebenfalls eine wichtige Rolle. Deshalb wirken sich vor allem das Alter und der Zustand des Hauses im Allgemeinen und einzelner Bestandteile im Besonderen auf den Wert einer Immobilie aus. Dazu zählen unter anderem:

• Dach, Fenster und Fassade
• Elektrische Leitungen
• Renovierungsgrad und Modernität
• Energieeffizienz

Größe und Einrichtung des Badezimmers oder verbaute Materialien wie der Bodenbelag gehören zur wertbestimmenden Ausstattung einer Immobilie. Hier gilt die schlichte Regel: Je gehobener die Ausstattung, desto größer sind Markt- und Verkehrswert. Und desto besser fällt die Immobilienbewertung aus. Umfangreiche Investitionen – zum Beispiel in die Modernisierung eines Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden oder die Installation einer neuen Heizungsanlage – wirken sich positiv auf den Immobilienwert aus.

• Größe
• Balkon, Terrasse, Garten
• Fußbodenbelag
• Heizung
• (Smart)-Technik

Eigentümer möchten beim Verkauf ihrer Immobilie selbstverständlich den höchstmöglichen Preis erzielen. Es kann sich für Sie also lohnen, vor dem Verkauf noch in die Immobile zu investieren. Hierbei unterscheidet man zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen.

1. Instandhaltungsmaßnahmen durch regelmäßige Wartung und Reparatur dienen dem Erhalt von Bausubstanz oder technischen Anlagen. Hierdurch wird gewährleistet, dass die Anlagen stets einwandfrei funktionieren und die Bausubstanz intakt bleibt. Darüber hinaus beinhalten Instandhaltungsmaßnahmen auch vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung von Ausfällen oder Defekten durch Inspektionen und rechtzeitige Instandsetzung.
2. Renovierungsarbeiten umfassen ästhetische Verbesserungen im Innen- und Außenbereich von Gebäuden. Hierzu gehören zum Beispiel das Streichen oder Tapezieren von Wänden sowie der Austausch oder die Erneuerung von Bodenbelägen oder anderen Oberflächenmaterialien. Renovierungsarbeiten dienen in erster Linie der Verschönerung und Modernisierung von Räumlichkeiten.
3. Sanierungsarbeiten dienen der Mängelbeseitigung und der Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Hierzu zählen beispielsweise die Entfernung von Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden sowie die Verbesserung der Dämmung von Wänden, Dächern oder Fenstern. Darüber hinaus können auch der Austausch veralteter Heizungs- und Lüftungsanlagen sowie die Optimierung der Gebäudehülle zu Sanierungsarbeiten gehören.

1. Die Modernisierung der Sanitäranlagen trägt dazu bei, den Komfort und die Nutzbarkeit der Anlagen zu verbessern. Hierbei geht es insbesondere um die Einhaltung des aktuellen Standards, um beispielsweise eine barrierefreie Nutzung oder eine erhöhte Wassereffizienz zu gewährleisten. Darüber hinaus kann eine Modernisierung auch zu einer Steigerung der Energieeffizienz beitragen. Beispielsweise können Wasserspararmaturen oder moderne Heizsysteme eingebaut werden, um den Energieverbrauch zu senken und damit die Kosten zu reduzieren sowie die Umwelt zu schonen.
2. Die Dämmung von Fassade und Dach kann ebenfalls erheblich zur Energieeinsparung und damit zur Kostenreduzierung beitragen. Eine gute Dämmung sorgt dafür, dass weniger Wärme verloren geht und das Raumklima angenehmer wird. Zudem kann durch eine Dämmung auch der Schutz der Bausubstanz verbessert werden, da Feuchtigkeit und Schimmelbildung vorgebeugt wird. Durch das Senken des Energieverbrauchs wird nicht nur die Umwelt geschont, langfristig lassen sich damit auch deutlich Kosten einsparen.
3. Eine moderne Heizung ist eine Investition, die zwar zunächst mit hohen Kosten verbunden sein kann, langfristig jedoch zu einer nachhaltigen Wertsteigerung der Immobilie beiträgt. Eine moderne Heizungsanlage sorgt nicht nur für eine höhere Energieeffizienz und damit für eine Kostenreduzierung, sondern auch für mehr Komfort und eine höhere Wohnqualität. Eine Investition in eine moderne Heizung kann sich also auf lange Sicht auszahlen und den Wert der Immobilie steigern.

Immobilienbewertungen können durch ganz unterschiedliche Parteien, Dienstleister oder Tools vorgenommen werden. Zu den eher traditionellen Bewertungsanbietern zählen in erster Linie die Immobilienmakler und die (vereidigten) Gutachter. Hinzugekommen sind in den letzten Jahren jedoch auch zahlreiche Plattformen oder Tools, auf denen via Dateneingabe eine Wertschätzung vor dem Verkauf der Immobilie vorgenommen werden kann – und das teils kostenfrei. Doch wohin sollte man sich nun wenden - und zu welchem Preis?

Ein Immobilienmakler kann klassischerweise neben dem eigentlichen Verkauf der Immobilie für gewöhnlich auch mit der vorausgehenden Wertermittlung beauftragt werden. Da Makler durch eine Provision am letztendlich erzielten Kaufpreis beteiligt sind, werden die Kosten der Immobilienbewertung bei weiterer Beauftragung daher meist angerechnet. Durch die professionelle Herangehensweise, Erfahrung und Expertise, sind Bewertungen durch Immobilienberater fundiert und überzeugen durch eine realistische Preisermittlung.

Ein Gutachter ist beispielsweise dann heranzuziehen, wenn die Immobilienbewertung durch Ämter und Behörden anerkannt werden muss. Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter müssen etwa 1.000 bis 2.000 Euro eingeplant werden. Nicht immer muss allerdings ein teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Zur lediglichen Ermittlung eines angemessenen Angebotspreises, reicht es aus, wenn der Wert der Immobilie vom Gutachter mündlich eingeschätzt wird. Für ein solches Gutachten fallen in der Regel nur Kosten zwischen 120 und 200 Euro an.

Bewertungsportale/Online-Tools können eine gute erste Einschätzung des Immobilienwertes liefern. Denn durch genaue Angaben zu Immobilientyp (Wohnung, Haus etc.), Objektart (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte etc.), Wohnfläche oder Baujahr lassen sich bei seriösen Anbietern auch hier oft sehr realitätsnahe Bewertungsergebnisse für die Immobilie erzielen. Das heißt: Oft gibt solch eine erste Online-Einschätzung bereits gute Hinweise darauf, ob das Vorhaben des Immobilienverkaufs zur jetzigen Zeit wirklich weiterverfolgt werden soll oder schlicht nicht rentabel erscheint.

Ob auf traditionellem Weg oder mittels modernster Anwendungen, beim Entschluss die eigene Immobilie zu verkaufen, sollten Eigentümer unbedingt eine professionelle Wertermittlung veranlassen. Nur so stellen sie sicher, die Immobilie zum aktuellen Bestpreis verkaufen zu können und vermeiden unrealistische Erwartungen und Enttäuschungen.

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Laut §194 des BauGB (Baugesetzbuches) wird er wie folgt bezeichnet: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Begriff Marktwert wird oft als Synonym zum Verkehrswert verwendet. Der Marktwert bezeichnet ebenfalls den Preis, den die Immobilie am Markt zu einem bestimmten Stichtag erzielen kann. Für den Marktwert gibt es allerdings keine gesetzlich festgelegte Definition.

Der Zeitwert („Fair Value") bezeichnet den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie, eines Grundstücks oder auch von Vermögenswerten. Der „übliche Marktpreis“ ist die gängige Übersetzung des englischen Begriffes. Im Laufe der Zeit ändert sich bekanntermaßen der Immobilienwert. Den Zeitwert einer Immobilie - also den Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück an einem Stichtag hat - bezeichnet man auch als Verkehrswert oder Marktwert.