Nachteile von Häusern im Alter: Was bringt der Immobilien-Teilverkauf?

Kaum ist das eigene Haus abbezahlt, droht die Altersarmut. Ok, das ist vielleicht ein wenig überspitzt dargestellt. Aber trotzdem:  Wer jahrelang Kredite tilgen musste und deshalb nicht privat fürs Alter vorsorgen konnte, sieht häufig schwarz für den eigenen Lebensabend. Dieses Problem haben nicht wenige Rentner: Bei 70- bis 79-Jährigen machte 2021 die eigene Immobilie 69 Prozent des Vermögens aus, in der Altersgruppe zwischen 80 und 89 Jahren sind es sogar 73 Prozent. Inflation, steigende Lebenshaltungskosten und unerwartete Ausgaben, etwa für die eigene Pflege, vernichten schnell Rücklagen und sorgen dafür, dass die schmale Rente nicht mal mehr für die Basics ausreicht. 

Doch immer mehr Werbeangebote versprechen einen Weg hin zu einem finanziell sorglosen Ruhestand. Hierfür müssen Sie Ihr Eigenheim nur teilweise oder komplett an die Anbieter überschreiben, und schon winkt ein einmaliger Geldregen oder eine Rente bis zum Tod. Sie können sogar weiterhin im Haus wohnen bleiben.

Stellt sich die Frage: Sind diese Angebote wirklich so gut wie sie klingen? Und mit welchen versteckten Kosten müssen klamme Ruheständler hier rechnen? Wir decken Vor- und Nachteile von Teilverkauf und Immobilienrente auf und zeigen Ihnen, auf welche Weise Sie im Alter sonst noch etwas mit Ihrer Immobilie verdienen können.  

Es gibt einige Möglichkeiten, Ihr Eigenheim zu Barem zu machen und trotzdem noch dort wohnen zu können. Die wohl bekanntesten sind der Teilverkauf oder die Immobilienrente, zu der übrigens auch die sogenannte Leibrente zählt.  

Wie der Name schon sagt, verkaufen Sie beim Teilverkauf lediglich einen Teil Ihrer Immobilie, die Obergrenze liegt bei 50 Prozent. Dafür bekommen Sie aber natürlich auch nur den entsprechenden Anteil des Gesamtwertes Ihres Eigenheims ausgezahlt. Je nach Zustand und Lage kann das aber schon eine ordentliche Finanzspritze sein. Und Sie profitieren von einem lebenslangen Nießbrauchrecht, dürfen also weiterhin in Ihrem Haus wohnen. 

Für den Teilverkauf Ihrer Immobilien müssen in der Regel drei Voraussetzungen erfüllt sein. 

• Sie als Eigentümer müssen mindestens 60 Jahre alt sein. 
• Der Auszahlungsbetrag muss mindestens 100.000 Euro betragen, Ihre Immobilie also mehr als 200.000 Euro wert sein. 
• Die Immobilie darf nicht oder nur mit einem geringen Betrag belastet sein. 

Mit dem Teilverkauf sind leider eine Menge Kosten verbunden. Denn damit Sie nun weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben dürfen, müssen Sie ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Teilbesitzer Ihres Eigenheims zahlen. Das berechnet sich abhängig vom verkauften Hausanteil und vom Gesamtwert der Immobilie, beträgt meistens aber jährlich zwischen drei und fünf Prozent des vom Teilkäufer zuvor ausgezahlten Betrages. Wichtig dabei: Das Entgelt wird entweder für eine bestimmte Zeit festgelegt und danach neu berechnet oder ist variabel und steigt mit der Inflationsrate.

Wie die Rechenbegeisterten unter Ihnen jedoch auch schon festgestellt haben dürften, hat das teilkaufende Unternehmen seine Investitionen nach guten 20 Jahren über das von Ihnen gezahlte Nutzungsentgelt wieder eingenommen. Spätestens jetzt zahlen Sie also drauf! Wahrscheinlich aber sogar schon etwas früher. Denn trotz der monatlichen Mietzahlungen müssen Sie im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietverhältnis weiterhin selbst für die Instandhaltung Ihrer Immobilie aufkommen. Abhängig von Alter und Zustand Ihres Hauses kann das mal teurer, mal günstiger sein.

Was ist mit Gesamtverkauf, Rückkauf oder Vermietung nach einem vorherigem Teilverkauf?

Wer später erneut Geld braucht, hat auch die Möglichkeit, sein Häuschen komplett an Dritte zu veräußern. Hier werden Sie entsprechend des Anteils entlohnt, den Sie noch an Ihrer Immobilie halten. Wer also 25 Prozent im Teilverkauf abgegeben hat, bekommt nun auch nur noch 75 Prozent des Gesamtverkaufserlöses. So weit, so logisch. Die meisten Teilverkaufsanbieter fordern im Falle eines solchen Gesamtverkaufs aber weitere Zahlungen in Form von Abwicklungsvergütungen oder Durchführungs- beziehungsweise Serviceentgelten. In der Regel betragen diese rund fünf Prozent des Verkaufspreises, können also schnell mehrere zehntausend Euro erreichen. 

Geht es Ihnen jedoch genau andersherum, Sie oder Ihre Erben möchten also den verkauften Teil wieder zurückkaufen, ist auch das in den allermeisten Fällen möglich. Einige Anbieter räumen Ihnen und Ihren Erben sogar ein vorrangiges Rückkaufsrecht ein, etwaige Wertsteigerungen der Immobilie werden natürlich einkalkuliert. Der Immobilienteilverkauf bietet Ihnen also ordentlich Flexibilität. Sie können Ihre Immobilie sogar weiterhin vermieten und sich so Ihr Nutzungsentgelt oder auch mehr von Dritten bezahlen lassen. 

Sind die Kosten beim Immobilien-Teilverkauf angemessen? 

Im Falle des Gesamtverkaufs kommen Sie meist nicht um ein gewisses Entgelt herum. Hier lohnt sich der vorherige Vergleich mehrerer Anbieter. Einige Teilverkaufsunternehmen sichern sich nämlich schon direkt beim Teilkauf gegen einen späteren Wertverlust der Immobilie beim Gesamtverkauf ab. Veräußern Sie dann komplett, ist dem teilbesitzenden Unternehmen unabhängig vom Verkaufserlös die beim Teilkauf investierte Summe plus eines zusätzlich festgelegten Anteils – in der Regel 17 Prozent – sicher. Von solchen Angeboten raten Verbraucherschützer deshalb ab.

Und wie steht es um das monatliche Nutzungsentgelt? Hier lohnt sich ein Vergleich mit den abhängig von Zustand und Lage üblichen Mietzahlungen. Am besten nutzen Sie dafür eine einfache Rechenformel: Teilen Sie die übliche Jahreskaltmiete pro Quadratmeter, die in Ihrer Region für Ihr Objekt erzielbar wäre, durch den Kaufpreis pro Quadratmeter. Liegt diese Mietrendite in etwa im Bereich des Anteils des Teilverkaufserlöses, den Sie jährlich als Nutzungsentgelt zahlen, kann das Angebot als (eher) seriös angesehen werden. Doch Vorsicht: Denken Sie auch an die bereits erwähnten Instandhaltungskosten! 

Ein weiterer sinnvoller Vergleich zur Bewertung des Nutzungsentgelts ist, diesen in Relation zu den Zinsen, die Sie für ein Immobiliendarlehen zahlen müssten, zu setzen. Dieses könnte Sie im Zweifel günstiger kommen, worauf jedoch in den Alternativen noch genauer eingegangen wird. 

Gleich schon einmal vorweg: Die Immobilienrente ist dem Teilverkauf nicht unähnlich. Jedoch verkaufen Sie hier Ihre gesamte Immobilie, erhalten aber dafür nicht den vollen Erlös auf einmal, sondern in Raten über einen bestimmten Zeitraum. Natürlich gilt auch hier: Sie behalten das Wohnrecht und können weiterhin in Ihrem Eigenheim leben. Die Immobilienrente gibt es in zwei Ausführungen.

Hier wird Ihnen die Immobilienrente lebenslänglich ausbezahlt. Zwar fällt die Kalkulation der Rente in diesem Fall beiden Seiten schwer, in Zeiten steigender Lebenserwartungen liegt das Risiko jedoch eher auf der Seite des Käufers als auf Ihrer. 

Wird die Immobilienrente nur über einen bestimmten Zeitraum überwiesen, spricht man von Zeitrente. Bei der Höchstzeitrente wird die Rente bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt befristet ausgezahlt. Sterben Sie als Berechtigter vorher, enden die Zahlungen. Anders bei der Mindestzeitrente. Hier garantiert der Käufer Ihnen die Raten über einen bestimmten Zeitraum. Im Falle Ihres Todes innerhalb der Frist werden die übrigen Raten an Ihre Erben weitergeleitet. Schließlich besteht noch die Möglichkeit der aufgeschobenen Zeitrente, bei der der Beginn der befristeten Zahlungen erst zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt wird. Das kann sinnvoll sein, wenn es Ihnen aktuell finanziell gut geht, Sie aber mit der Immobilienrente zukünftige Zahlungsengpässe, etwa mit dem Renteneintritt, verhindern möchten. 

Übrigens: Auch für die Immobilienrente gelten einige Voraussetzungen wie beispielsweise ein hohes Mindestalter von teilweise 70 Jahren. Eine zu hohe Belastung Ihrer Immobilie ist hier ebenfalls ein Hindernis. 

Beide Modelle haben ihre eigenen Vor- und Nachteile, zwischen denen Sie für sich abwägen müssen. Zwar bleiben Sie beim Teilverkauf weiterhin Eigentümer, müssen sich aber dafür laufenden Kosten wie Nutzungsentgelten oder Instandhaltungszahlungen stellen. Dafür bleiben Sie flexibel, profitieren im Falle einer Wertsteigerung und können Ihren Anteil vererben oder den verkauften Teil zurückkaufen. 

Im Falle einer Immobilienverrentung geben Sie dagegen Ihr gesamtes Eigentumsrecht ab. Sie können Ihre Immobilie also nicht vererben, auch eine etwaige Wertsteigerung bringt Ihnen nichts ein. Dafür wohnen Sie weiterhin in Ihrem Haus, ohne eine Gebühr dafür zahlen zu müssen. Im Gegenteil, sie bekommen ja regelmäßig zusätzliche Rentenzahlungen aus dem Verkauf. Und auch Instandhaltungskosten werden vom neuen Eigentümer übernommen. 

Sie wollen Ihr Betongold zu Barem machen, Teilverkauf und Immobilienrente sind aber eher nichts für Sie? Keine Sorge, es gibt auch einige Alternativen, mit denen Sie womöglich zu noch besseren Konditionen aus Ihrer Immobilie Geld machen können. Ohne daraus auszuziehen, versteht sich. 

• Umkehrhypothek: Für die meisten Rentner ist es aufgrund des hohen Alters schwierig zu guten Konditionen ein normales Darlehen mit der Immobilie als Sicherheit aufzunehmen. Doch auch hier gibt es je nach finanzieller Situation und Geschäftspolitik der Bank Ausnahmen. Erkundigen Sie sich auf jeden Fall nach den für Sie geltenden Konditionen und vergleichen Sie mit anderen Optionen. Eine echte Alternative ist die Umkehrhypothek. Ebenfalls eine Abwandlung der Immobilienrente dient hier die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen bei einem Kreditinstitut – im Gegensatz zur herkömmlichen Immobilienrente bleiben Sie aber weiterhin Eigentümer. Dafür bekommen Sie den Kredit in monatlichen Raten ausgezahlt und müssen bis zum Ablauf der Zahlungen weder Zinsen noch Tilgung zahlen. Ist das Darlehen ausgezahlt, müssen Sie oder Ihre Erben wie bei einem normalen Kredit das Geld inklusive Zinsen wieder zurückzahlen. Wollen oder können Sie dies nicht tun, wird die Bank Eigentümer Ihrer Immobilie und kann diese verkaufen. Stirbt der Kreditnehmer vor Ende der Rückzahlungen, können entweder die Erben die Tilgung übernehmen oder das Haus wird verkauft und das Darlehen so zurückgezahlt. Was danach noch vom Erlös übrig bleibt, geht an die Erben. 
• Rückmietkauf: Wieder ähnlich, aber anders. Beim Rückmietkauf verkaufen Sie zwar Ihre Immobilie, verbleiben jedoch als Mieter des neuen Eigentümers wahlweise lebenslang in Ihrem Haus. Legen Sie unbedingt vertraglich fest, dass weder Kündigung noch ein weiterer Verkauf der Immobilie Ihr Wohnrecht beeinträchtigen, Sie aber jederzeit mit einer entsprechenden Frist kündigen dürfen. So werden Sie quasi vom Eigentümer zum Mieter, sind flexibel und müssen lediglich Miet- und Nebenkosten tragen, nicht aber für Instandhaltungen aufkommen. 
• Vorzeitiges Vererben: Auch das geht – und spart oft sogar Steuern. Bei einer schrittweisen Übertragung der Immobilie an Ihre Erben könnte der Wert Ihres lebenslangen Nießbrauchs, also Wohnrechts, vom Wert des Objekts abgezogen werden, was dementsprechend Steuern sparen würde. Hohe Steuerfreibeträge tun ihr Übriges. Mit dem gesparten Geld könnten Ihre Nachkommen Ihre Rente dann einfach ein wenig aufbessern. Und Ihr geliebtes Eigenheim bleibt da, wo es hingehört: In der Familie.