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Immobilienexperte Christopher Grassinger

Christohper Grassinger ist im Haus der Bayerischen Experte für das Thema Immobilienfinanzierung. Ein in diesem Bereich nicht unbedeutendes Thema ist die Prolongation eines Immobilienkredits, die Anschlussfinanzierung also, wenn der zunächst festgelegte Kreditzeitraum abgelaufen ist.

Die Zinsbindung des vereinbarten Darlehens ist in der Regel erstmal auf zehn Jahre festgelegt. Doch ab wann sollte man die Anschlussfinanzierung planen?

Im Prinzip ist und bleibt das Thema über den gesamten Zeitraum der Finanzierung relevant, denn es macht Sinn, die Zinsveränderungen im Blick zu behalten. Für die Anschlussfinanzierung kann der Kunde wieder aus allen Banken wählen, welches Angebot ihm gefällt. Je nach Bank kann man zwischen null und fünf Jahren vor Ablauf des Darlehens eine Anschlussfinanzierung als sogenanntes Forward-Darlehen vereinbaren. Wer sich noch früher vor eventuell steigenden Zinsen absichern möchte, kann dies beispielsweise auch mit Hilfe eines Bausparvertrages tun.

 

Ist es sinnvoll, die Zinsen gleich auf 20 Jahre oder über die gesamte Laufzeit des Darlehens festzuschreiben? Was sind die Nachteile einer langen Zinsbindung?

Die Vorteile einer langen Zinsbindung sind natürlich die Sicherheit und die Planbarkeit. Im Gegensatz dazu gibt es allerdings auch einen sogenannten Zinsaufschlag für längere Zinsbindungen. Ca. 0,2% bis 0,3% liegt der Zins in den Fällen höher als für eine 10-jährige Laufzeit.

Es gilt diesen Unterschied samt Vorteilen und Nachteilen unter Abwägung der möglichen Risiken mit dem Kunden durchzugehen. Am Ende entscheidet natürlich der Kunde. Ich würde persönlich eine längere Zinsbindung empfehlen.

Ganz nebenbei, haben Kunden mit einer Zinsbindung von länger als 10 Jahren, nach 10 Jahren ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Unter Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist, kann der Kunde aus dem Darlehen heraus. Sollte also der Zinsmarkt in 10 Jahren oder etwas später besser werden, würde das sich für die Kunden durchaus lohnen.

 

Welche Optionen stehen für die Anschlussfinanzierung zur Verfügung? Was würden Sie Ihren Kunden zum jetzigen Zeitpunkt empfehlen?

Es gibt die Möglichkeit eines sogenannten Forward-Darlehens. Das bedeutet, man sichert sich bereits heute den Zinssatz für den Zeitraum nach Ablauf der Zinsbindung des Darlehens. Das ist zwischen null und fünf Jahren vor dem Ende des Darlehens möglich. Wer bereits früher aktiv werden möchte, kann das mithilfe eines Bausparvertrages in die Wege leiten oder einen Sparplan erstellen und mithilfe von Zinserträgen nach Ablauf der Zinsbindung den Kredit ganz oder teilweise zurückzahlen.

 

Wenn man über die Anschlussfinanzierung nachdenkt, ist die Immobilie in der Regel schon einige Jahre alt. Welche Aspekte sollten zu diesem Zeitpunkt daher auch bedacht werden, wie z.B. anstehende Modernisierungen, Renovierungen oder Umbauten?

Dass diese Themen eine Rolle spielen, ist bei einer Immobilie, die schon ein wenig „in die Jahre gekommen ist“, keine Überraschung. Doch da der Kunde vor 10 Jahren oder mehr sehr wahrscheinlich einen höheren Zins hatte, als man ihn heute bekommt, kann man ihm bei gleicher Rückzahlung eine niedrigere monatliche Rate ermöglichen. Diese Ersparnis kann dann entweder für die schnellere Rückzahlung des Kredites verwendet werden oder auch zur Einzahlung in einen Bausparvertrag, um für mögliche Modernisierungen vorzusorgen. Eine weitere Möglichkeit ist es, einen Sparplan zu erstellen, um auch noch von guten Erträgen, wie beispielsweise der Pangaea Life, zu profitieren.