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Immobilienexperte Oliver Miesel

Oliver Miesel ist Experte im Bereich Immobilienfinanzierung und berät bei uns Kunden, die sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten. Im Interview hat er uns alles rund um das Thema Bausparen erläutert.

Wie verbreitet sind Bausparverträge bei unseren Kunden? Oder auch allgemein in Deutschland?

In den letzten fünf bis zehn Jahren ist der Bausparvertrag eines der am häufigsten abgeschlossenen Finanzprodukte gewesen. Denn vor allem als die Zinsen zurückgegangen sind und das Interesse an Immobilien zugenommen hat, sind Bausparverträge wieder populärer geworden. Im Moment erfahren Bausparverträge sogar nochmal einen richtigen Boom, weil man sich auf diese Weise noch einen günstigeren Darlehenszins als den derzeitigen Marktzins sichern kann.

 

Der Bausparvertrag gilt quasi als „Allrounder“ für Kunden, die tatsächlich bauen wollen, andere Vorhaben geplant haben oder auch Unentschlossene. Dennoch: zu welchem Zeitpunkt im Leben würden Sie einen Bausparvertrag empfehlen? In welcher Lebensphase ist Bausparen ein relevantes Thema für unsere Kunden?

Man mag vermuten, der ideale Zeitpunkt, um einen Bausparvertrag abzuschließen, ist zu Beginn des Erwachsenenalters, wenn womöglich das erste Gehalt auf das Konto fließt und vielleicht auch schon der Wunsch besteht, sich in Zukunft eine Immobilie zu kaufen. Doch tatsächlich kann ein Bausparvertrag bereits viel früher abgeschlossen werden, im Prinzip bei der Geburt eines Kindes. Das klingt zwar erstmal ungewöhnlich, für ein Neugeborenes einen Bausparvertrag über 100.000€ abzuschließen, aber wenn man bedenkt, dass nicht selten die Eltern oder Großeltern traditionell zur Geburt eines Kindes ein Sparbuch anlegen, ist ein Bausparvertrag wahrscheinlich die sinnvollere Alternative. Denn statt kaum verzinst zu werden, kann man beim Bausparvertrag dem Kind wenigstens für die Zukunft Zinsen von 1,25% sichern. Die hohe Flexibilität bei den Zeitpunkten und der Höhe der Einzahlungsbeträge ermöglicht es außerdem allen Beteiligten, sich wann immer sie wollen, an der Besparung zu beteiligen.

 

Zur (Vorbereitung einer) Immobilienfinanzierung gehört sicher nicht nur der Bausparvertrag. Wie fügt sich das Thema Bausparen in den Sparplan eines Kunden ein? Wie geht es mit anderen Bestandteilen unserer „ganzheitlichen Beratung“ einher?

Durch die hohe Flexibilität in der Sparphase des Bausparvertrags, gibt es durchaus clevere Möglichkeiten, diesen mit anderen Produkten (der Bayerischen) zu kombinieren. Denn besonders wenn das Bauvorhaben noch einige Jahre entfernt liegt und man sich einfach erstmal einen bestimmten Zinssatz sichern möchte, um später davon zu profitieren, kann es sich lohnen, den Vertrag jetzt abzuschließen und erstmal geringfügig zu besparen. Mit dem zur Verfügung stehenden Geld investiert man stattdessen erstmal in eine etwas vielversprechendere Anlage. Dies könnte bei uns z.B. ein Pangaea Fonds sein. Das ist mit etwas mehr Mut zum Risiko verbunden, aber: Hat man auf diesem Weg aus dem Geld ein bisschen mehr raus geholt, kann man es dann auf den Bausparvertrag einzahlen.

 

Nachdem die Zinsen einige Jahre sehr niedrig waren, hat inzwischen wieder ein stark gegenläufiger Trend eingesetzt. Wie würden Sie die aktuelle Situation – mit deutlich steigenden Zinsen, aber auch einer sehr hohen Inflation – bezogen auf den Abschluss eines Bausparvertrags bewerten?

Wie zuvor bereits angedeutet, ist die Nachfrage nach Bausparverträgen aktuell sehr hoch. Dies liegt vor allem an dem Wunsch der Kunden nach Sicherheit in Krisenzeiten. Um – in den unsicheren äußeren Umständen - eine Finanzierung vor dem Risiko steigender Zinsen abzusichern, sind Bausparverträge daher sehr gefragt im Moment. Und da die Bausparkassen bisher noch keine Tarifanpassung vorgenommen haben, ist die Differenz zwischen den von ihnen angebotenen Darlehenszinsen und dem derzeitigen Marktzins nicht unerheblich. Schließt man jetzt einen Bausparvertrag hab, hat man also (noch) die Chance auf einen sicheren Eigenkapitalaufgabe mit niedrig verzinslichem Darlehen. Sollten die Bausparkassen in den nächsten Monaten ihre Tarifwerke ändern, könnte der große Andrang auf Bausparverträge aber auch wieder abnehmen.

 

Bausparverträge bieten gewisse Förderungsmöglichkeiten, wie vermögenswirksame Leistungen, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um von diesen Vorteilen zu profitieren? Wer kann welche Förderung in Anspruch nehmen?

Auch wenn hier die staatliche Förderung beworben wird, würde ich von dem Thema Riester-Bausparen in aller Regel abraten. Denn hierbei erwartet einen – wie auch bei der Riester-Rente - die hohe Steuerlast dann nachgelagert, im Rentenalter.
Für Bausparer dagegen eine interessante Fördermöglichkeit sind die vermögenswirksamen Leistungen, die durch den Arbeitgeber angeboten werden. 40€ monatlich können dem Bausparvertrag zugeschossen werden.
Auch die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie sind Förderungen, die man ohne viel Aufwand mitnehmen sollte. Denn mit dem jährlichen Ausfüllen von zwei Formularen, bekommt man hier auf einfache Weise 70 bis 140€ (Wohnungsbauprämie) bzw. 43 bis 86€ (Arbeitnehmersparzulage) obendrauf.

Dies sind zwar vielleicht nur kleine Bonbons und sie sind an Einkommensgrenzen gebunden, aber nachdem diese Grenzen nun angepasst wurden, ist es auch mehr Menschen wieder möglich, davon zu profitieren. Insgesamt lebt das Bausparen ja aktuell vom Sichern des Zinsniveaus und weniger vom Sparen.

 

Bei Bausparverträgen gibt es verschiedene Modelle und Tarife. Vom kleinen Volumen, über das Modernisierungs-Wohnsparen bis zum Großvolumen-Wohnsparen. Für wen ist hier was geeignet?

Das Eigenheim-Wohnsparen ist für 99% der Interessenten das Richtige. Aufgrund der verschiedenen Varianten und der Flexibilität ist ein derartiger Tarif für fast alle Bedarfe geeignet. Im Prinzip kann jeder, der ein günstiges Darlehen für eine Immobilie benötigt, ganz unabhängig vom Alter, damit nichts falsch machen. Das Vermögens-Wohnsparen ist eher für diejenigen ohne konkretes Bau-Vorhaben geeignet und eher wie ein Sparbuch zu verstehen.