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Immobilienexperte Daniel Bertram

Immobilien-Experte Daniel Bertram klärt in diesem Gespräch offene Fragen rund um die Finanzierung einer Bestandsimmobilie.

Was sind aktuell die größten Herausforderungen für die Menschen, die sich gerne Immobilien-Eigentum zulegen möchten?

Bis vor kurzem war es wohl die größte Herausforderung, die richtige Immobilie zu finden, da das Angebot auf dem Markt sehr klein und die Preise dadurch gerade in städtischen Lagen sehr hoch waren. Durch die seit Anfang 2022 stark steigenden Zinsen ist die aktuelle Herausforderung jedoch eher im Kopf der Kunden zu finden: Bei unveränderter Bonität kann sich der Kunde auf Grund der hohen Zinsen heute durchschnittlich weniger „leisten“ als noch vor einem Jahr. Diese neue Realität zu akzeptieren und bei der Immobiliensuche nach - in der heutigen Situation - noch „leistbaren“ Objekten zu suchen, ist eine große mentale Hürde, deren Überwindung sicher noch ein wenig Zeit in Anspruch nehmen wird, da Immobiliensuchende in den letzten Jahren mit den extrem niedrigen „Nullzinsen“ verwöhnt wurden.

Was hat dies zur Konsequenz?

Letzten Endes werden sich alle Marktteilnehmer mit der neuen Situation arrangieren und erkennen, dass das heutige Zinsniveau in etwa dem Niveau von vor 10 Jahren entspricht und somit historisch betrachtet immer noch sehr günstig ist. Eine Preiskorrektur der Immobilien nach unten ist nach Marktgesetzen bei steigenden Zinsen zu erwarten, geschieht in der Realität jedoch bisher nur sehr langsam. 

Welche Trends sehen Sie am Markt und welche Position sehen Sie für uns als Bayerische innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre?

Steigende Zinsen am Markt, und bisher dennoch recht stabile Immobilienpreise. Dies macht es für die Kunden bereits jetzt und natürlich in Zukunft nicht einfacher, Immobilien zu erwerben. Wir können den Kunden allerdings helfen, indem wir ihnen das Thema erläutern und sie zum Nachdenken anregen, eventuell doch jetzt schon zu kaufen, oder mit einer Sparanlage bereits heute zu beginnen, um das nötige Eigenkapital aufzubauen. Ganz nebenbei können wir die Kunden beispielsweise durch das Thema Bausparen vor steigenden Zinsen zumindest teilweise schützen.

Das Thema Immobilie ist und bleibt also von Bedeutung für uns?

Da das Thema Immobilie immer in irgendeiner Form relevant sein wird, ist es ein logischer und richtiger Schritt der Bayerischen, das „Eigenheim“ zu einem größeren Fokusthema zu machen. Ich denke, mit unserem breiten Angebot, mit dem wir die Kunden ganzheitlich beraten und ihre Bedarfe abdecken können, sind wir als Bayerische aktuell sehr gut aufgestellt. Auch wenn es als Mittelständler in Sachen Automatisierung und Effizienz schwierig ist, mit den Großkonzernen im Versicherungsmarkt mitzuhalten, ist es wiederum unser Vorteil, dass wir flexibel, offen und innovativ sind. Im Prinzip haben wir einen guten Rahmen und viel Potential, das gehoben werden kann. Wir müssen nur noch unsere Kräfte besser bündeln, uns als Allfinanzdienstleister verstehen und dann können wir mit vereinter Expertise den Kunden vollumfänglich bedienen.

Viele Kunden mit dem Traum vom Eigenheim haben falsche Vorstellungen davon, was sie sich eigentlich leisten können. Gibt es hier eine Faustformel in punkto Einkommen und Eigenkapital in Relation zum Kaufpreis?

Das ist absolut richtig. Kaum ein Kunde liegt da richtig. Eine Faustformel gibt es allerdings nicht, da eine Finanzierungsberatung wirklich hochindividuell ist. Kernpunkt ist die Haushaltsrechnung, in deren Mittelpunkt das laufende Einkommen steht. Jede Haushaltssituation (Einnahmen vs. Ausgaben) ist aber einzigartig. Ganz grob würde ich mich zu der Aussage hinreißen lassen, dass die maximale Darlehnshöhe dem etwa 108-fachen der monatlichen Nettoeinnahmen entspricht. Eigenkapital sollte im Optimalfall in Höhe der Kaufnebenkosten vorhanden sein. Diese variieren allerdings von Bundesland zu Bundesland auf Grund unterschiedlicher Grunderwerbssteuerhöhen. Ebenfalls entscheidend ist, ob ein Vermittler bezahlt werden muss. Als groben Richtwert sollte man aber 10% des Kaufpreises aus Eigenkapital stellen können.

Doch da die Finanzierung einer Immobilie für einen Menschen in seinem Leben die wohl größte finanzielle Entscheidung ist, sollte diese genau auf den Kunden abgestimmt sein. Daher spricht ein Kunde, der sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, am besten einfach rechtzeitig mit einem unserer Finanzierungsexperten und verschafft sich dadurch einen Überblick über seine finanziellen Möglichkeiten.

Beim Immobilienerwerb denken viele gleich an einen Neubau. Doch es gibt natürlich auch die Möglichkeit, eine bestehende Immobilie zu kaufen. Welchen Kunden würden Sie zu einer Gebrauchtimmobilie raten? Oder wem würden Sie davon abraten?

Das kommt ganz auf die zur Verfügung stehenden Immobilien und das zur Verfügung stehende Kapital und die Wünsche der Kunden an. Ich würde dazu keine pauschalen Empfehlungen abgeben. Nur grundsätzlich ist bei einer Bestandsimmobilie zu bedenken, dass natürlich die Kosten wesentlich weniger planbar sind, als bei einem Haus das schlüsselfertig gekauft wird.

Worauf achten Sie besonders, wenn Kunden zu Ihnen kommen und eine Bestandsimmobilie finanzieren möchten? Gibt es hier Stolperfallen, die häufig übersehen werden?

Grundsätzlich nein. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es im Gegensatz zum Neubau natürlich eine Gebäudehistorie, die man sich ansehen muss. Wenn die Kunden selbst keine große Erfahrung haben, was meistens der Fall ist, sollte bei der Zustandsprüfung ein Gutachter hinzugezogen werden. Denn je nach Zustand des Gebäudes, könnten nach dem Kauf noch hohe Renovierungskosten auf die Käufer zukommen.

Eine weitere Möglichkeit, neben der Immobilie, die man für sich selbst erwirbt, ist die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen und diese zu vermieten. Würden Sie auch eine bestehende Immobilie als Kapitalanlage empfehlen?

Meistens ist es so, dass man auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt die besseren „Schnäppchen“ für die Vermietung finden kann. Allerdings muss man sich dafür schon sehr intensiv mit dem Markt auseinandersetzen. Für Kaufwillige, die gerne eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen möchten, die für diese intensive Beschäftigung aber keine Zeit haben, empfehle ich die Zusammenarbeit mit Profis, wie unseren Partnern von Domizil.

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie gibt es gewisse Möglichkeiten, Verträge vom Vorbesitzer zu übernehmen. Was übernimmt man sinnvoller Weise - Versicherungen, Darlehen, etc. - oder eben nicht?

Üblicherweise wird beim Kauf einer bestehenden Immobilie vom Käufer eine neue Finanzierung abgeschlossen, auch wenn die des Vorbesitzers noch läuft. Anders sieht dies bei der Versicherung aus: Eine bestehende Gebäudeversicherung wird beim Kauf automatisch mit einem Sonderkündigungsrecht für den Käufer übernommen. Das ist auch sehr sinnvoll, damit das Gebäude nicht plötzlich ohne Versicherungsschutz dasteht.

Bestandsimmobilien müssen häufig vor Einzug erstmal saniert werden. Wie kann man sich als Käufer einen groben Überblick über die anstehenden Kosten verschaffen und können diese gleich mitfinanziert werden?

Ich empfehle den Kunden immer, nach Möglichkeit bereits im Vorfeld verbindliche Kostenvoranschläge von Handwerksunternehmen einzuholen. Je gewissenhafter man hier in der Planung der Arbeiten ist, desto weniger (finanzielle) Überraschungen hat man später bei der Durchführung. Und ja, Modernisierungskosten können gleich in die Finanzierung mit eingebaut werden.